Hợp đồng đặt cọc có thể bị hủy bỏ vì lí do dịch bệnh không?

Bạn hỏi: 

     Tháng 03/2021 tôi và anh A có ký kết Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Vì có một số thay đổi về nội dung nên hai bên thống nhất sẽ tẩy, xóa và gạch bỏ phần nội dung ấy trong Hợp đồng. Đến nay, anh A không chịu bán vì lý do Hợp đồng bị tẩy xóa nên không có hiệu lực. Cho tôi hỏi anh A làm vậy có đúng không và lúc ký Hợp đồng đang có dịch Covid nên tôi không thể đến để làm thủ tục mua đất được thì tôi có bị mất cọc nếu bên kia không đồng ý gia hạn không?

VNREAL trả lời:

     Thứ nhất, theo quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự:

“1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.”

     Có thể thấy Hợp đồng đặt cọc giữa bạn và anh A có hiệu lực và hai bên có nghĩa vụ phải thực hiện. Hợp đồng tuy bị tẩy xóa tuy nhiên cả hai bên đều biết và thống nhất ký kết với nhau nên không làm ảnh hưởng đến hiệu lực của Hợp đồng

     Thứ hai, về vấn đề hết thời hạn Hợp đồng trong do dịch bệnh. Theo quy định tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 về đặt cọc:

“2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

     Có thể thấy, hai bên đã thỏa thuận một thời điểm cụ thể để tiến hành ký kết Hợp đồng mua bán đất nhưng vì dịch Covid nên bạn không thể ký kết được đồng thời trong chúng tôi không thấy bạn đề cập về quy định ngoại lệ không thể ký kết Hợp đồng mua bán trong Hợp đồng đặt cọc cho nên bạn sẽ bị mất tiền cọc do không ký kết Hợp đồng đặt cọc khi đến hạn (trừ trường hợp giữa bạn và bên bán có thoả thuận khác).

     Thứ ba, bạn có thể đàm phán lại Hợp đồng nếu đáp đủ các điều kiện được quy định tại Điều 420 Bộ luật Dân sự 2015. Tuy nhiên, theo quy định tại khoản 1 Điều 420 Bộ luật Dân sự 2015 thì bên bạn có thể thực hiện đàm phán lại hợp đồng khi có đủ các điều kiện sau:

“a) Sự thay đổi hoàn cảnh do nguyên nhân khách quan xảy ra sau khi giao kết hợp đồng;
b) Tại thời điểm giao kết hợp đồng, các bên không thể lường trước được về sự thay đổi hoàn cảnh;
c) Hoàn cảnh thay đổi lớn đến mức nếu như các bên biết trước thì hợp đồng đã không được giao kết hoặc được giao kết nhưng với nội dung hoàn toàn khác;
d) Việc tiếp tục thực hiện hợp đồng mà không có sự thay đổi nội dung hợp đồng sẽ gây thiệt hại nghiêm trọng cho một bên;
đ) Bên có lợi ích bị ảnh hưởng đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết trong khả năng cho phép, phù hợp với tính chất của hợp đồng mà không thể ngăn chặn, giảm thiểu mức độ ảnh hưởng đến lợi ích.”

      Như vậy, trong trường hợp hoàn cảnh thay đổi cơ bản (đại dịch Covid), bạn là bên có lợi ích bị ảnh hưởng có quyền yêu cầu bên kia đàm phán lại hợp đồng trong một thời hạn hợp lý.

     Trường hợp bạn và bên kia không thể thỏa thuận được về việc sửa đổi hợp đồng trong một thời hạn hợp lý, bạn có thể yêu cầu Tòa án: chấm dứt hợp đồng tại một thời điểm xác định hoặc sửa đổi hợp đồng để cân bằng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên do hoàn cảnh thay đổi cơ bản. 

     Tòa án chỉ được quyết định việc sửa đổi hợp đồng trong trường hợp việc chấm dứt hợp đồng sẽ gây thiệt hại lớn hơn so với các chi phí để thực hiện hợp đồng nếu được sửa đổi. Trong quá trình đàm phán sửa đổi, chấm dứt hợp đồng, Tòa án giải quyết vụ việc, các bên vẫn phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ của mình theo hợp đồng, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. 

     Hai bên vẫn phải trên tinh thần tự nguyện để có thể thỏa thuận để tạm dừng hợp đồng hoặc chấm dứt hợp đồng và trả lại tiền đặt cọc. Trường hợp không thỏa thuận được thì có thể yêu cầu tòa án chấm dứt hợp đồng do hoàn cảnh thay đổi nếu tiếp tục thực hiện hợp đồng sẽ ảnh hưởng nghiêm trọng cho bên đặt cọc, nếu được tòa án tuyên bố chấm dứt thì bạn sẽ được trả lại tiền cọc.

Quý bạn đọc quan tâm vui lòng liên hệ VNREAL để được tư vấn và giải đáp chi tiết.

0925 19 88 19 - 092 6789 166      vnreal@vnrealgroup.vn

Địa chỉ: 68 Nguyễn Huệ, P. Bến Nghé, Quận 1, TP. Hồ Chí Minh.

VNREAL chuyên cung cấp các dịch vụ tư vấn Đầu tư, tư vấn Pháp lí Đất đai – Bất động sản – Doanh nghiệp. Là đơn vị đầu tư, quản lí và khai thác bất động sản chuyên nghiệp.

VNREAL Phụng sự Khách hàng!