THẨM QUYỀN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI THEO LUẬT ĐẤT ĐAI 2024

Về cơ bản, quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai tại Luật Đất đai 2024 (Điều 236) vẫn kế thừa các nội dung quy định tại Luật Đất đai 2013 (Điều 203) đang có hiệu lực thi hành nhưng có một số thay đổi, bổ sung nhất định như sau:

Thứ nhất, Luật Đất đai 2024 đã thực hiện một sửa đổi toàn diện bằng cách thay thế cụm từ "đương sự" bằng "các bên tranh chấp" trong các tình huống liên quan đến tranh chấp đất đai. Việc thay đổi này mang lại một số lợi ích quan trọng như sau:

• Rõ ràng hơn về đối tượng: Thay vì sử dụng thuật ngữ chung chung "đương sự", việc sử dụng cụm từ "các bên tranh chấp" giúp xác định rõ ràng các bên liên quan đến tranh chấp đất đai. Điều này đảm bảo rằng mọi cá nhân, tổ chức hoặc tập thể tham gia vào tranh chấp đều được đề cập một cách chính xác.
• Tăng độ minh bạch: Thay đổi này giúp tăng độ minh bạch và công bằng trong quá trình giải quyết tranh chấp đất đai. Bằng cách xác định rõ các bên tranh chấp, Luật Đất đai phân định rõ hơn về quyền và trách nhiệm của từng bên trong quá trình xem xét và giải quyết tranh chấp.
• Hỗ trợ trong việc hiểu và áp dụng luật: Việc sử dụng cụm từ "các bên tranh chấp" giúp người đọc và những người làm luật hiểu rõ hơn về phạm vi và giới hạn của các quy định trong Luật Đất đai. Điều này hỗ trợ trong việc áp dụng luật một cách chính xác và công bằng, đồng thời giảm thiểu sự hiểu lầm hoặc tranh cãi về ý nghĩa của thuật ngữ "đương sự".
• Giao tiếp hiệu quả hơn: Thay đổi này tạo điều kiện thuận lợi cho giao tiếp giữa các bên liên quan đến tranh chấp đất đai. Bằng cách sử dụng cụm từ "các bên tranh chấp", việc trao đổi thông tin và thảo luận về tranh chấp trở nên dễ dàng hơn, đồng thời giảm thiểu sự nhầm lẫn hoặc hiểu sai do sự không rõ ràng trong thuật ngữ.

Thứ hai, so với quy định chung chung về Giấy chứng nhận như ở Luật cũ thì Luật Đất đai 2024 đã đề cập cụ thể các loại Giấy chứng nhận cần có trong việc giải quyết các tranh chấp đất đai và xác định thẩm quyền của cơ quan giải quyết như: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137 của Luật này (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính; sổ mục kê, sổ kiến điền lập trước ngày 18 tháng 12 năm 1980 mà có tên người sử dụng đất;…)

• Đối với các bên tranh chấp tài sản gắn liền với đất có đầy đủ giấy tờ nêu trên thì thẩm quyền giải quyết sẽ do Tòa án.
• Đối với tranh chấp đất đai các bên tranh chấp không có đầy đủ các giấy tờ nêu trên thì các bên sẽ được lựa chọn 02 hình thức giải quyết như sau: nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại UBND cấp có thẩm quyền hoặc khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.

Thứ ba, Luật Đất đai 2024 đã siết chặt thời gian khiếu nại hoặc khởi kiện hành chính của các bên tranh chấp khi không đồng ý với các quyết định giải quyết tranh chấp lần đầu trong thời hạn 30 ngày, cụ thể như sau:

a) Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết. Sau thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận được quyết định giải quyết của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện mà các bên tranh chấp không gửi đơn đến cơ quan, người có thẩm quyền giải quyết theo quy định tại điểm này thì quyết định giải quyết tranh chấp của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện có hiệu lực thi hành.

Trường hợp không đồng ý với quyết định giải quyết thì trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận được quyết định giải quyết của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện, các bên tranh chấp có quyền khởi kiện tại Tòa án theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính hoặc khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Quyết định giải quyết của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có hiệu lực thi hành.

b) Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết. Sau thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận được quyết định giải quyết của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà các bên tranh chấp không gửi đơn đến cơ quan, người có thẩm quyền giải quyết theo quy định tại điểm này thì quyết định giải quyết của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có hiệu lực thi hành. 

Trường hợp không đồng ý với quyết định giải quyết thì trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận được quyết định giải quyết của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, các bên tranh chấp có quyền khởi kiện tại Tòa án theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính hoặc khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường. Quyết định giải quyết của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường có hiệu lực thi hành.

Thứ tư, Luật Đất đai 2024 đã trao cho Chủ tịch UBND cấp huyện nơi có tranh chấp được quyền thực hiện cưỡng chế, cụ thể như sau:

“Quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của Bộ trưởng Bộ TN&MT, Chủ tịch UBND cấp có thẩm quyền có hiệu lực thi hành phải được các bên nghiêm chỉnh chấp hành. Sau thời hạn 30 ngày kể từ ngày quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành mà các bên hoặc một trong các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành. Thẩm quyền cưỡng chế thuộc về Chủ tịch UBND cấp huyện nơi có đất tranh chấp.”

Thứ năm, bổ sung thêm cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai.

Thay vì chỉ có Tòa án và UBND có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai, Luật đất đai 2024 đã bổ sung thêm Trọng tài thương mại Việt Nam (khoản 5 Điều 236) là cơ quan có thẩm quyền giải quyết các tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai.

Căn cứ khoản 1 Điều 3 Luật thương mại 2005 "Hoạt động thương mại là hoạt động nhằm mục đích sinh lợi, bao gồm mua bán hàng hóa, cung ứng dịch vụ, đầu tư, xúc tiến thương mại và các hoạt động nhằm mục đích sinh lợi khác". Như vậy từ ngày 01/01/2025 tranh chấp giữa một hoặc hai bên là thương nhân, với đối tượng là đất đai, có mục đích lợi nhuận các bên tranh chấp chỉ có quyền lựa chọn Tòa án và Trọng tài Việt Nam để giải quyết tranh chấp mà không có lựa chọn Ủy ban nhân dân.

Ủy ban nhân dân các cấp có trách nhiệm cung cấp hồ sơ, tài liệu có liên quan đến việc quản lý, sử dụng đất khi được Tòa án, Trọng tài thương mại Việt Nam yêu cầu để làm căn cứ cho giải quyết tranh chấp đất đai.

Quy định về việc bổ sung trọng tài thương mại là cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai đã đem lại nhiều lợi ích rõ rệt. Trọng tài thương mại không chỉ tăng tốc độ giải quyết tranh chấp mà còn mang lại sự chuyên môn hóa và chuyên nghiệp hơn trong quá trình xem xét và đưa ra quyết định. Việc ứng dụng các quy định về bảo mật và bảo vệ thông tin cũng đã đảm bảo tính riêng tư và đảm bảo cho các bên liên quan trong quá trình giải quyết tranh chấp.

Hơn nữa, việc bổ sung trọng tài thương mại giúp giảm tải cho hệ thống tòa án, giải phóng tài nguyên và thời gian để tập trung vào các vụ án quan trọng khác. Điều này đồng thời tạo ra một môi trường pháp lý ổn định và đáng tin cậy, khuyến khích đầu tư và thúc đẩy sự phát triển kinh tế.

Trên cơ sở nhận thức về tầm quan trọng của việc giải quyết tranh chấp đất đai một cách công bằng, hiệu quả và nhanh chóng, việc điều chỉnh và bổ sung quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai đã đóng góp quan trọng vào sự phát triển và cải thiện hệ thống pháp luật. Việc này đã tạo ra một môi trường pháp lý ổn định, đáng tin cậy và hỗ trợ cho các bên liên quan trong quá trình giải quyết tranh chấp, từ đó góp phần vào sự ổn định và phát triển bền vững của xã hội.

Quý bạn đọc quan tâm vui lòng liên hệ VNREAL để được tư vấn và giải đáp chi tiết.

0925 19 88 19 - 092 6789 166      vnreal@vnrealgroup.vn

Địa chỉ: 68 Nguyễn Huệ, P. Bến Nghé, Q.1, TP. HCM.

VNREAL chuyên cung cấp các dịch vụ tư vấn Đầu tư, tư vấn Pháp lí Đất đai – Bất động sản – Doanh nghiệp. Là đơn vị đầu tư, quản lí và khai thác bất động sản chuyên nghiệp,

VNREAL Phụng sự Khách hàng!