LUẬT NHÀ Ở SỬA ĐỔI 2023: HẠ NHIỆT ‘CƠN SỐT’

     Nhà ở là nhu cầu thiết yếu của mọi người dân trong xã hội. Việc đảm bảo nhà ở cho mọi công dân luôn là một ưu tiên hàng đầu trong các chính sách trọng điểm của quốc gia. Điều 62 Hiến Pháp 1980 quy định: “Công dân có quyền có nhà ở. Nhà nước mở rộng việc xây dựng nhà ở, đồng thời khuyến khích, giúp đỡ tập thể và công dân xây dựng nhà ở theo quy hoạch chung, nhằm thực hiện từng bước quyền đó.”  

     Khi nước ta chuyển sang cơ chế thị trường theo định hướng XHCN có sự quản lý của Nhà nước, tốc độ đô thị hóa ngày càng nhanh, việc di dân tự do vào các thành phố lớn… đã làm cho nhà ở trở thành đang là một vấn đề nan giải, đặc biệt là nhà ở đô thị, đối với các lãnh đạo Nhà nước và là ‘cơn khát’ với nhiều gia đình. Hiến Pháp 2013 cũng đã thay đổi quy định cho phù hợp với tình hình mới là “Công dân có quyền có nơi ở hợp pháp.” tại Điều 22 và “Nhà nước có chính sách phát triển nhà ở, tạo điều kiện để mọi người có chỗ ở.” tại Điều 59.

     Ngày 27/11/2023 vừa qua, Quốc hội đã chính thức thông qua Luật nhà ở sửa đổi 2023 - một bước tiến quan trọng để đảm bảo sự thay đổi lớn và giải quyết vấn đề nhà ở xã hội. Luật sửa đổi này không chỉ tạo ra môi trường kinh doanh và quản lý nhà ở mới, mà còn tập trung vào việc xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp và công nhân. Điều này hứa hẹn mang lại những cơ hội và giải pháp cho những người dân đang chờ mong một ngôi nhà yên ấm. Chúng ta cùng VNREAL khám phá những đổi mới nổi bật ở bài viết dưới đây nhé!

     1.    Quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội
    Thứ nhất, Luật Nhà ở 2014 quy định nội dung này cụ thể tại “Điều 56. Đất để xây dựng nhà ở xã hội”. Tuy nhiên, sau khi cải cách Luật Nhà ở 2023, nội dung này được quy định tại “Điều 83. Đất để phát triển nhà ở xã hội”. Chỉ từ cách thay đổi thuật ngữ cũng có thể thấy sự quan tâm đặc biệt của nhà nước đối với người có thu nhập thấp nói riêng và công dân Việt Nam nói chung. Xây dựng nhà ở xã hội giờ đây đã được chú ý và phát triển một cách mạnh mẽ.

     Thứ hai, so với Luật Nhà ở 2014 thì Luật Nhà ở 2023 đã quy định chi tiết về thẩm quyền thực hiện việc bố trí đất nhà ở xã hội trong dự án thương mại. Cụ thể tại Điều 83 Luật Nhà ở 2023 như sau:

• Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải bố trí đủ quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội theo chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh đã được phê duyệt.
• Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định việc chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội tại các đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III, căn cứ quy định của Chính phủ .
• Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật ngoài dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội
•  …

     2.    Mở rộng đối tượng được mua nhà ở xã hội
    Một trong những điểm đáng chú ý trong Luật Nhà ở 2023 là việc mở rộng đối tượng được mua nhà ở xã hội. Trước đây, chỉ có những hộ gia đình thuộc diện thu nhập thấp mới được hưởng chính sách này. Tuy nhiên, nhằm đáp ứng nhu cầu đa dạng của xã hội và đảm bảo sự công bằng, Luật Nhà ở 2023 đã bổ sung thêm 02 nhóm đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội được quy định cụ thể tại Điều 76 như sau:

• Học sinh, sinh viên các đại học, học viện, trường đại học, cao đẳng, dạy nghề, trường chuyên biệt theo quy định của pháp luật; học sinh trường dân tộc nội trú công lập.
• Doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã trong khu công nghiệp.

   Điều này mang lại cơ hội lớn cho những đối tượng trước đây không được ưu tiên hưởng chính sách nhà ở xã hội. Mở rộng đối tượng được mua nhà ở xã hội không chỉ đảm bảo quyền lợi của những tầng lớp kinh tế yếu hơn, mà còn tạo ra sự đa dạng và sự phát triển bền vững cho cả cộng đồng. Bằng cách tạo ra một môi trường có giá trị xã hội và kinh tế, mọi người đều có cơ hội tiếp cận và sở hữu nhà ở, tạo nên sự phát triển ổn định cho toàn xã hội.

     3.    Sửa đổi thời hạn sử dụng nhà chung cư
    Luật Nhà ở 2014 quy định thời hạn sử dụng chung cư được xác định căn cứ vào cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý có thẩm quyền (theo quy định tại Điều 99), tuy nhiên Luật Nhà ở 2023 đã thay đổi căn cứ xác định thời hạn sử dụng, cụ thể tại khoản 1 Điều 58 như sau:
“Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế nhà chung cư theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền. Thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ thiết kế phải được ghi rõ trong văn bản thẩm định của cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về xây dựng.”

     Bên cạnh đó, khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng theo quy định của hồ sơ thiết kế hoặc chưa hết thời hạn mà chung cư bị hư hỏng, có nguy cơ sụp đổ, không bảo đảm an toàn cho chủ sử dụng, người sử dụng thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải chỉ đạo thực hiện việc kiểm định, đánh giá chất lượng công trình. Cả hai Luật cũ (2014) và Luật mới (2023) đều quy định nội dung này tuy nhiên quy trình kiểm định và xử lý của cơ quan có thẩm quyền thì Luật Nhà ở 2023 đã tách riêng ra một điều luật khác (Điều 61) chứ không còn gộp chung vào một nội dung như Luật Nhà ở 2014. Việc tách riêng như vậy, khiến người đọc và người áp dụng quy định pháp luật dễ hiểu và dễ thực hành hơn.

     Cuối cùng, Luật Nhà ở 2023 không xác định thời hạn sở hữu cho nhà chung cư mà chỉ xác định thời hạn sử dụng như đã nêu trên. Khi nhà chung cư đạt tới thời điểm kết thúc thời hạn sử dụng và có nguy cơ sập đổ, việc phá dỡ có thể là cần thiết. Tuy nhiên, trong trường hợp này, giá trị của ngôi nhà có thể giảm xuống, trong khi giá trị quyền sử dụng đất vẫn được ổn định lâu dài theo quy định của Luật Đất đai, và người dân vẫn được bảo đảm quyền lợi, đảm bảo tính thống nhất với Luật Đất đai. Việc không đặt ra thời hạn sở hữu cho nhà chung cư có tính hợp lý vì quyền sở hữu cần được bảo vệ vĩnh viễn, trừ khi có sự chuyển giao hoặc chấm dứt theo các trường hợp được quy định bởi luật về xác lập và chấm dứt quyền sở hữu.

     4.    Sửa đổi nguyên tắc bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở xã hội
    Theo quy định tại khoản 4 Điều 62 Luật Nhà ở 2014 quy định về nguyên tắc cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội thì: 
“4. Bên thuê mua, bên mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 05 năm, kể từ thời điểm thanh toán hết tiền thuê mua, tiền mua nhà ở; trường hợp trong thời hạn 05 năm, kể từ ngày bên mua, bên thuê mua đã thanh toán hết tiền mua, thuê mua nhà ở mà có nhu cầu bán nhà ở này thì chỉ được bán lại cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội đó hoặc bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội nếu đơn vị này không mua với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.”

     Tuy nhiên đến Luật Nhà ở 2023, nội dung này lại được sửa đổi cụ thể tại điểm c, khoản 2, Điều 89. Cụ thể, trong thời hạn 05 năm, kể từ ngày bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền thuê mua nhà ở mà có nhu cầu bán nhà ở này thì chỉ được bán lại cho:

• Cơ quan quản lý nhà ở trong trường hợp thuê mua nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng vốn đầu tư công;
• Hoặc bán lại cho Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trong trường hợp thuê mua nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng không phải bằng vốn đầu tư công;
• Hoặc bán lại cho Đối tượng thuộc trường hợp được mua nhà ở xã hội với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội này trong hợp đồng mua bán với cơ quan quản lý nhà ở hoặc chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.

     5.    Ưu đãi chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được xây dựng không phải bằng vốn đầu tư công
Luật Nhà ở 2023 đã có sự tiến bộ vượt bậc khi trao cho Chủ đầu tư ưu đãi đặc biệt, được quy định tại điểm a khoản 2 Điều 85 như sau:

• Được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với toàn bộ diện tích đất của dự án; chủ đầu tư không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn và không phải thực hiện thủ tục đề nghị miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (trừ trường hợp quy định tại điểm d khoản 2 Điều 85).

    Luật Nhà ở 2023 đã đáp ứng được sự đa dạng và phức tạp của thị trường bất động sản khi không chỉ tạo ra một cơ chế quản lý hiệu quả hơn mà còn đặt mục tiêu mở rộng phạm vi đối tượng được hưởng lợi từ chính sách nhà ở xã hội. Việc mở rộng đối tượng này đã giúp đáp ứng nhu cầu sống của những tầng lớp xã hội đa dạng, tạo ra cơ hội sở hữu nhà ở ổn định và giá cả phù hợp cho những người có nhu cầu. Điều này giúp giảm áp lực về nhà ở trên thị trường và đảm bảo rằng mọi công dân đều có cơ hội tiếp cận với một ngôi nhà an lành và ổn định.

     Từ đó có thể thấy Luật Nhà ở 2023 đã đem lại những cải tiến đáng kể và giúp hạ nhiệt cho tình trạng phát triển nóng của thị trường bất động sản trong thời gian qua. Nó không chỉ giải quyết ‘cơn sốt’ nhà ở xã hội mà còn đảm bảo sự công bằng, ổn định và phát triển bền vững trong lĩnh vực bất động sản.

Quý bạn đọc quan tâm vui lòng liên hệ VNREAL để được tư vấn và giải đáp chi tiết.

0925 19 88 19 - 092 6789 166      vnreal@vnrealgroup.vn

Địa chỉ: 68 Nguyễn Huệ, P. Bến Nghé, Q.1, TP. Hồ Chí Minh

VNREAL chuyên cung cấp các dịch vụ tư vấn Đầu tư, tư vấn Pháp lí Đất đai – Bất động sản – Doanh nghiệp. Là đơn vị đầu tư, quản lí và khai thác bất động sản chuyên nghiệp,

VNREAL Phụng sự Khách hàng!