Ký hợp đồng đặt cọc với bên môi giới có rủi ro không?

HỎI: Tôi có kí hợp đồng đặt cọc mua đất với bên môi giới. Trong hợp đồng đặt cọc ghi rõ nếu một trong hai bên vi phạm nghĩa vụ thì sẽ phải bồi thường gấp đôi. Số tiền đặt cọc là 500 triệu sẽ được chuyển trực tiếp cho bên bán. Tôi đã chuyển tiền đặt cọc cho bên bán và bên bán xác nhận đã nhận được. Tuy nhiên hiện tại đất tăng giá, tôi không liên lạc với bên môi giới, bên bán không muốn bán nữa và đã trả lại tôi số tiền 500 triệu tiền cọc. Xin hỏi tôi kí hợp đồng đặt cọc với bên môi giới, nếu bên mua không bán thì tôi có thể yêu cầu bên môi giới bồi thường theo hợp đồng không ? Nếu bên môi giới bỏ trốn thì tôi phải làm gì để đòi lại quyền lợi của mình? Xin cảm ơn!

ĐÁP: Liên quan đến vấn đề này, khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định như sau: "Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng."

Như vậy, bản chất hợp đồng đặt cọc trong trường hợp này là nhằm đảm bảo thực hiện giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và bên nhận cọc phải là chủ thể có quyền sử dụng đất.

Trong trường hợp này, bên nhận cọc là chủ thể có quyền sử dụng đất, tuy nhiên cần kiểm tra điều khoản về nghĩa vụ của các bên (bên đặt cọc và bên nhận cọc) trong hợp đồng; kiểm tra bên nhận cọc có đồng ý với các điều khoản đó hay không và có ký vào hợp đồng đặt cọc này hay không...(?). Nếu có thì thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng sao cho phù hợp với quy định pháp luật.

Trường hợp hợp đồng đặt cọc này bạn chỉ giao kết với bên môi giới thì nội dung hợp đồng này không có giá trị pháp lý đối với bên nhận cọc. Việc xử lý tài sản đặt cọc được thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015:

"2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác."

Căn cứ quy định trên, bên nhận đặt cọc nếu từ chối giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như thỏa thuận ban đầu thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Như vậy, trong trường hợp này nếu bên bán đổi ý không muốn bán nữa thì bên bán có trách nhiệm trả cho bạn số tiền đặt cọc và một khoản tiền tương đương với số tiền đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Quý anh chị/bạn đọc quan tâm có thể liên hệ: VNREAL, 68 Nguyễn Huệ, p. Bến Nghé, Q.1, TPHCM.

Email: vinarealgroup68@gmail.com

Công ty cổ phần Tư vấn và Đầu tư Bất động sản Việt Nam (VNReal) là doanh nghiệp chuyên cung cấp các dịch vụ tư vấn cho cá nhân và tổ chức về pháp lí doanh nghiệp, kinh doanh, quản lí và khai thác bất động sản, đầu tư, cũng như các vấn đề tranh tụng và trọng tài.

Hãy liên hệ chúng tôi để được tư vấn nhanh chóng, kịp thời các vấn đề của Quý khách.

HOTLINE 0925 19 88 19 - 092 6789 166