1. Thẩm Định Giá Là Gì? 2. Các Phương Pháp Thẩm Định Giá
Ngày nay thẩm định giá có vai trò quan trọng đối với nền kinh tế thị trường phục vụ nhiều mục đích chính đáng, hợp pháp của các cơ quan Nhà nước, doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân như: xác định giá trị vay vốn ngân hàng, xác định giá trị mua bán, đầu tư, M&A (mua bán sáp nhập), mua sắm tài sản, góp vốn kinh doanh, chuyển nhượng, tính thuế, định cư, đặc biệt là cổ phần hóa các doanh nghiệp nhà nước…góp phần đáp ứng nhu cầu, bảo vệ quyền và lợi ích của các bên tham gia giao dịch. Các phương pháp và kỹ thuật thẩm định giá được nghiên cứu và phát triển tương đối hoàn thiện cùng hệ thống cơ sở dữ liệu đầy đủ và có độ tin cậy cao. Điều đó giúp cho các thẩm định viên có đầy đủ công cụ và thông tin cần thiết trong quá trình thẩm định giá và đưa ra kết quả báo cáo thẩm định giá chính xác hơn. Hiện nay có nhiều khái niệm về thẩm định giá cùng các cách tiếp cận, phương pháp thẩm định giá. Đối với từng trường hợp và tài sản cụ thể thẩm định viên sẽ đưa ra các phương pháp thẩm định giá chính xác, khoa học bảo vệ quyền lợi của khách hàng.
1. Thẩm định giá là gì? 1.1. Khái niệm thẩm định giá Thẩm định giá là một dịch vụ tư vấn tài chính không thể thiếu trong nền kinh tế thị trường, xuất phát từ nhu cầu khách quan về việc xác định giá trị của tài sản; trên cơ sở đó các bên tham gia giao dịch có thể thỏa thuận với nhau về tài sản, giúp các giao dịch về tài sản thành công, đảm bảo lợi ích chính đáng các bên. Khi nghiên cứu về thẩm định giá, giới nghiên cứu học thuật trên thế giới đã đưa ra nhiều định nghĩa khác nhau về thẩm định giá bao gồm:
Theo từ điển Oxford: “Thẩm định giá là sự ước tính giá trị bằng tiền của một vật, của một tài sản”; “là sự ước tính giá trị hiện hành của tài sản trong kinh doanh”. Theo giáo sư W. Seabrooke – Viện đại học Portsmouth, Vương Quốc Anh: “Thẩm định giá la sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định”. Theo Ông Fred Peter Marrone – Giám đốc Marketing của AVO, Úc “Thẩm định giá là việc xác định giá trị của bất động sản tại một thời điểm có tính đến bản chất của bất động sản và mục đích của thẩm định giá. Do vậy, thẩm định giá là áp dụng các dữ liệu của thị trường so sánh mà các thẩm định viên thu thập được và phân tích chúng, sau đó so sánh với tài sản được yêu cầu thẩm định giá để hình thành giá trị của chúng”. Quan niệm về thẩm định giá ở nước ta và trên thế giới vẫn còn những khác biệt đáng kể. Theo Gs Lim Lan Yuan – Singapore: Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả những đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường bao gồm các loại đầu tư lựa chọn
Theo Điều 4. Luật Giá khái niệm thẩm định giá như sau:
“Thẩm định giá là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá.”
1.2. Đặc trưng của hoạt động thẩm định giá Đặc trưng của thẩm định giá là sự kết hợp của quá trình điều tra, tìm kiếm, thu thập thông tin thị trường, văn bản quy phạm pháp luật liên quan, với sự phân tích, đánh giá một cách thận trọng, chặt chẽ những thông tin đó cùng những kiến thức và kinh nghiệm thực tiễn của thẩm định viên.
1.3. Đối tượng thẩm định giá Đối tượng thẩm định giá tài sản gồm các đối tượng: Bất động sản; Động sản; Tài sản hữu hình; Tài sản vô hình; Doanh nghiệp và lợi ích của doanh nghiệp; Công cụ tài chính; Tài sản tài chính; Thẩm định giá tài nguyên, Thẩm định giá thương hiệu…
2. Các phương pháp thẩm định giá Trong lĩnh vực thẩm định giá thẩm định viên sử dụng ba cách tiếp cận phổ biến để đi đến kết luật giá trị của tài sản bao gồm: Cách tiếp cận từ thị trường; Cách tiếp cận từ chi phí; Cách tiếp cận từ thu nhập. Ngoài ra cách tiếp cận hỗn hợp được kết hợp từ cách tiếp cận thị trường và cách tiếp cận từ chi phí cũng được các thẩm định viên sử dụng trong từng trường thẩm định giá cụ thể. Tương ứng các cách tiếp cận là các phương pháp thẩm định giá:
Cách tiếp cận từ thị trường tương ứng là phương pháp so sánh Cách tiếp cận từ chi phí là phương pháp chi phí tái tạo, chi phí thay thế Cách tiếp cận từ thu nhập là phương pháp vốn hóa trực tiếp, phương pháp dòng tiền chiết khấu Cách tiếp cận hỗn hợp là phương pháp chi phí và phương pháp dòng tiền chiết khấu
Để lựa chọn cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá phù hợp, thẩm định viên luôn phải căn cứ vào: Mục đích thẩm định giá; Đặc điểm của loại hình tài sản thẩm định giá; Mức độ sẵn có, độ tin cậy của các thông tin, số liệu thu thập trên thị trường. Vì một tài sản có thể có nhiều phương pháp thẩm định giá khác nhau. Mỗi phương pháp thẩm định giá cho ra một mức giá chỉ dẫn, hoặc nhiều mức giá chỉ dẫn. Các mức giá chỉ dẫn sẽ được thẩm định viên xem xét, phân tích, thống nhất để tìm ra một mức giá ước tính cuối cùng của tài sản thẩm định.
2.1. Phương pháp so sánh Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá tài sản dựa trên cơ sở sử dụng các số liệu phản ánh các giao dịch mua bán của tài sản tương tự trên thị trường; là cách thức xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích, so sánh, điều chỉnh mức giá của các tài sản so sánh trên thị trường để ước tính, xác định giá trị của tài sản thẩm định giá.
Phương pháp so sánh thường được áp dụng để thẩm định giá các tài sản thẩm định giá có giao dịch phổ biến trên thị trường. Thẩm định viên căn cứ vào sự khác biệt về các yếu tố so sánh của tài sản so sánh với tài sản thẩm định giá để điều chỉnh (tăng, giảm) mức giá của tài sản so sánh, từ đó xác định mức giá chỉ dẫn của tài sản so sánh.
Ưu điểm: Đơn giản, dễ sử dụng, kết quả tìm được có độ tin cậy cao vì dựa vào các bằng chứng, thông tin giao dịch trên thị trường Nhược điểm: Bắt buộc phải có thông tin, các dữ liệu mang tính lịch sử, do tính chất đặc biệt về kỹ thuật của tài sản thẩm định nên khó có thể tìm được một tài sản đang được mua bán trên thị trường hoàn toàn giống với tài sản thẩm định giá.
2.2. Phương pháp chi phí Phương pháp chi phí thuộc cách tiếp cận từ chi phí: là cách thức xác định giá trị của tài sản thẩm định giá thông qua chi phí tạo ra một tài sản có chức năng, công dụng giống hệt hoặc tương tự với tài sản thẩm định giá và hao mòn của tài sản thẩm định giá. Phương pháp chi phí gồm: Phương pháp chi phí tái tạo; Phương pháp chi phí thay thế
a, Phương pháp chi phí tái tạo: là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở chênh lệch giữa chi phí tái tạo ra tài sản giống hệt với tài sản thẩm định giá theo giá thị trường hiện hành và giá trị hao mòn của tài sản thẩm định giá. Phương pháp chi phí tái tạo dựa trên chi phí tạo ra tài sản giống nguyên mẫu với tài sản thẩm định giá. Tài sản này bao gồm cả những điểm đã lỗi thời, lạc hậu của tài sản thẩm định giá.
Công thức:
Giá trị ước tính của tài sản = Chi phí tái tạo (đã bao gồm Lợi nhuận của nhà sản xuất / nhà đầu tư) – Tổng giá trị hao mòn (Giá trị hao mòn lũy kế)
b, Phương pháp chi phí thay thế: là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở chênh lệch giữa chi phí thay thế để tạo ra một tài sản tương tự tài sản thẩm định giá có cùng chức năng, công dụng theo giá thị trường hiện hành và giá trị hao mòn của tài sản thẩm định giá. Phương pháp chi phí thay thế thuộc cách tiếp cận từ chi phí. Phương pháp chi phí thay thế dựa trên chi phí để tạo ra tài sản thay thế, tương tự với tài sản thẩm định giá về chức năng, công dụng, nhưng được thiết kế, chế tạo hoặc xây dựng với công nghệ, nguyên vật liệu và kỹ thuật mới hơn. Thông thường, tài sản thay thế thường có chi phí tạo ra thấp hơn so với chi phí tái tạo, đồng thời chi phí vận hành cũng không bị cao hơn so với mức phổ biến tại thời điểm thẩm định giá. Vì vậy, tổng giá trị hao mòn hay hao mòn lũy kế của tài sản thay thế thường không bao gồm hao mòn chức năng do chi phí vốn cao hoặc hao mòn chức năng do chi phí vận hành cao.
Công thức:
Giá trị ước tính của tài sản = Chi phí thay thế (đã bao gồm lợi nhuận của nhà sản xuất/nhà đầu tư) – Tổng giá trị hao mòn (Giá trị hao mòn lũy kế không bao gồm phần giá trị hao mòn chức năng của tài sản thẩm định giá đã được phản ánh trong chi phí tạo ra tài sản thay thế)
Phương pháp chi phí thường được áp dụng trong trường hợp:
Không có đủ thông tin trên thị trường để áp dụng cách tiếp cận thị trường và cách tiếp cận thu nhập. Có dự định tạo ra một tài sản mới hoặc khi thẩm định giá công trình mới được xây dựng hoặc tài sản mới được chế tạo. Kiểm tra kết quả các cách tiếp cận thẩm định giá khác.
Ưu điểm: Áp dụng đối với những tài sản không có cơ sở để so sánh trên thị trường do sử dụng cho mục đích riêng biệt Nhược điểm: Chi phí không phải lúc nào cũng bằng với giá trị; Phải có dữ liệu từ thị trường; Xác định hao mòn, giảm giá lũy kế phụ thuộc nhiều vào dánh giá chủ quan của thẩm định viên; Thẩm định viên phải có kinh nghiệm, chuyên môn cao.
Tùy vào mục đích thẩm định giá, đặc điểm của tài sản và mức độ sẵn có của số liệu, thẩm định viên lựa chọn phương pháp chi phí thay thế hoặc phương pháp chi phí tái tạo trong cách tiếp cận chi phí để tiến hành thẩm định giá.
2.3. Phương pháp vốn hóa trực tiếp Là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở quy đổi dòng thu nhập thuần ổn định hàng năm dự kiến có được từ tài sản về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng tỷ suất vốn hóa phù hợp. Phương pháp vốn hóa trực tiếp được áp dụng trong trường hợp thu nhập từ tài sản là tương đối ổn định (không đổi hoặc thay đổi theo một tỷ lệ nhất định) trong suốt thời gian sử dụng hữu ích còn lại (được tính bằng tuổi đời kinh tế còn lại) của tài sản hoặc vĩnh viễn. Phương pháp vốn hóa trực tiếp được áp dụng đối với tất cả tài sản đầu tư.
Ưu điểm: Đơn giản, dễ sử dụng; Dựa trên cơ sở tài chính để tính toán nên rất khoa học. Nhược điểm: Việc xác định tỷ suất vốn hóa chính xác là phức tạp do việc đầu tư tài sản là phụ thuộc vào ý muốn chủ quan của từng cá nhân.
2.4. Phương pháp dòng tiền chiết khấu Là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở quy đổi các dòng tiền trong tương lai dự kiến có được từ tài sản về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng tỷ suất chiết khấu phù hợp. Phương pháp dòng tiền chiết khấu được áp dụng trong trường hợp thu nhập từ tài sản biến đổi qua các giai đoạn khác nhau (không ổn định), ví dụ như trường hợp một doanh nghiệp vừa bắt đầu hoạt động hoặc một công trình mới bắt đầu xây dựng.
Ưu điểm: Khắc phục nhược điểm của phương pháp vốn hóa thu nhập truyền thống là chưa tính yếu tố lạm phát và sự không ổn định của dòng thu nhập; Hữu ích trong phân tích các đầu tư quan trọng để ra quyết định.
Nhược điểm: Dùng nhiều giả định nên cần nhiều thông tin để phân tích, dự báo (doanh thu/chi phí) trong tương lai không dễ dàng; Phương pháp rất phức tạp; Thẩm định viên phải có nhiều năm kinh nghiệm, có năng lực chuyên môn cao.
2.5. Phương pháp thặng dư Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của bất động sản có tiềm năng phát triển dựa trên cơ sở lấy giá trị ước tính của phát triển giả định của tài sản (tổng doanh thu phát triển) trừ đi tất cả các chi phí dự kiến phát sinh (bao gồm lợi nhuận nhà đầu tư) để tạo ra sự phát triển đó. Thẩm định giá bất động sản dựa trên phương pháp thặng dư dựa trên cơ sở giá trị của đất bằng thu nhập từ đất đóng góp trong tổng thể bất động sản đầu tư, quy đổi về hiện tại theo tỷ suất vốn hóa phù hợp.
Công thức tổng quát: V = DT – CP
V: Giá trị tài sản thẩm định giá;
DT: Tổng doanh thu phát triển;
CP: Tổng chi phí phát triển.
Phương pháp thặng dư được các thẩm định viên sử dụng phổ biến để đánh giá tiềm năng phát triển bất động sản.
Ưu điểm: Thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp thặng dư có ưu điểm hữu ích trong phân tích các đầu tư quan trọng để ra quyết định (như các mức giá khi thực hiện đấu thầu); Đánh giá các bất động sản có tiềm năng phát triển; Có giá trị quan trọng để tư vấn về chi phí xây dựng tối đa và tiền cho thuê tối thiểu cần đạt được khi thực hiện dự án phát triển bất động sản. Nhược điểm: Dùng nhiều giả định nên cần nhiều thông tin để phân tích, dự báo (doanh thu/chi phí) trong tương lai không dễ dàng; Giá trị cuối cùng rất nhạy cảm đối với các tham số về chi phí và giá bán; Phương pháp này không tính đến giá trị thời gian của tiền; Tất cả mọi ước tính về chi phí và giá bán có thể thay đổi tùy theo các điều kiện của thị trường; Phương pháp thặng dư là phương pháp tương đối rất phức tạp, đòi hỏi thẩm định viên phải có kiến thức, kinh nghiệm chuyên môn cao trong lĩnh vực thẩm định giá để ước tính tất cả các khoản mục khác nhau.
2.6. Phương pháp chiết trừ Phương pháp chiết trừ là phương pháp thẩm định giá xác định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản. Phương pháp chiết trừ thường được áp dụng để xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất trống trong trường hợp không có đủ thông tin giao dịch trên thị trường của các thửa đất trống tương tự mà chỉ có thông tin giao dịch của thửa đất có tài sản gắn liền với đất tương tự với thửa đất cần thẩm định giá.
Ưu điểm: Nếu trên thị trường các giao dịch về bất động sẩn diễn ra phổ biến, giá cả ổn định và công trình trên đất là mới thì phương pháp này cho ra kết quả có độ tin cậy cao.
Nhược điểm: Phương pháp này cho kết quả có độ chính xác thấp hoặc không áp dụng khi thị trường ít có giao dịch, khó khăn khi ước tính hao mòn, giảm giá tích lũy công trình xây dựng.
Để áp dụng các phương pháp thẩm định giá một cách chính xác, khoa học luôn đòi hỏi thẩm định viên phải có kinh nghiệm, hiểu biết tài sản rộng, chuyên môn cao trong lĩnh vực thẩm định giá tài sản. Theo thống kê của Cục Quản lý Giá (Bộ Tài chính), trên cả nước hiện có 300 doanh nghiệp thẩm định giá đang hoạt động, với khoảng 1.400 thẩm định viên về giá đang hành nghề. Tính hết tháng 10/2019, có khoảng 306 doanh nghiệp được cấp giấy chứng nhận và đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá. Các doanh nghiệp hiện nay hoạt động theo 2 loại hình doanh nghiệp công ty cổ phần và công ty TNHH, trong đó, công ty cổ phần là 160/306 (chiếm tỷ lệ 52,3%), công ty TNHH là 146/306 (chiếm tỷ lệ 47,7%). Thẩm định giá Thành Đô là doanh nghiệp thẩm định giá uy tín tại Việt Nam được cơ quan Nhà nước, doanh nghiệp, tổ chức đánh giá cao và đạt được nhiều thành tựu trong lĩnh vực thẩm định giá.
VNREAL để được tư vấn và giải đáp chi tiết.HOTLINE: 0925 19 88 19 - 092 6789 166 VNREAL Phụng sự Khách hàng!
