PHÁP LÝ BẤT ĐỘNG SẢN LÀ GÌ? CÓ NHỮNG LOẠI GIẤY TỜ NÀO?

Mục lục: 

• Vai trò của pháp lý bất động sản
• 8 loại giấy tờ pháp lý bất động sản của dự án:

1. Giấy phép kinh doanh và đầu tư bất động sản
2. Quyết định giao đất
3. Sổ hồng
4. Phê duyệt 1/500
5. Giấy phép xây dựng
6. Văn bản nghiệm thu phần móng
7. Giấy bảo lãnh ngân hàng
8. Văn bản pháp lý bất động sản khác.

Vai trò của pháp lý bất động sản

Bất động sản là tài sản gắn liền với đất bao gồm đất nền, nhà phố, biệt thự, … có giá trị rất lớn. Vì vậy, để đảm bảo quyền lợi giữa các bên khi thực hiện mua bán sản phẩm bất động sản nhà nước quy định các thủ tục, giấy tờ liên quan đảm bảo phù hợp với từng loại sản phẩm.

Ngoài ra, hiện các vụ lùm xùm về pháp lý, dự án ma, dự án không được cấp phép khiến nhiều nhà đầu tư gặp rủi ro. Chính vì vậy, cần tìm hiểu các giấy tờ pháp lý của một dự án đầy đủ trước khi xuống tiền. Đây là một lưu ý quan trọng cho những nhà đầu tư mới hoặc không thường xuyên đầu tư bất động sản.

8 loại giấy tờ pháp lý bất động sản của dự án

Mỗi loại hình sản phẩm sẽ có những loại giấy tờ pháp lý khác nhau. Tuy nhiên, các sản phẩm này đều được quy định dựa trên những loại giấy tờ sau:

1. Giấy phép kinh doanh và đầu tư bất động sản

Giấy phép này sẽ do các cơ quan có thẩm quyền giao cho chủ đầu tư để thực hiện quyền kinh doanh và đầu tư bất động sản. Cơ quan có thẩm quyền ở đây là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, thành phố. 

Đây là cơ sở để đánh giá một chủ đầu tư có thực sự uy tín hay không. Những lưu ý khi khách hàng xem xét giấy phép kinh doanh của chủ đầu tư:

• Giấy phép phải được đóng dấu đỏ của cơ quan có thẩm quyền và còn hiệu lực.
• Giấy phép phải đúng lĩnh vực bất động sản và phải có chức năng xây dựng, đầu tư kinh doanh.
• Giấy phép có thể bị làm giả vì vậy bạn nên tham khảo các chuyên gia để xác định giấy phép kinh doanh có phù hợp hoặc đủ pháp lý hay không.

Trong trường hợp chủ đầu tư không có giấy phép kinh doanh hoặc giấy tờ giả, nhưng khách hàng mua phải các sản phẩm bất động sản thì sẽ gặp rủi ro rất lớn. Cơ quan có thẩm quyền sẽ tiến hành thu hồi giấy phép kinh doanh giả khi có đơn khiếu nại. Chủ đầu tư sẽ buộc phải dừng hoạt động xây dựng trái phép và chờ xử lý như luật đã quy định.

2. Quyết định giao đất

Khoản 7 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định, Quyết định giao đất sẽ do Nhà nước ban hành quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất. Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất gồm giao đất có thu tiền và không thu tiền sử dụng đất. Trường hợp thực hiện các dự án bất động sản là giao đất có thu tiền.

Điều 59 Luật Đất đai 2013 đã nêu rõ cơ quan Nhà nước có Thẩm quyền giao đất phụ thuộc vào đối tượng được giao đất và loại đất được giao để sử dụng, cụ thể:

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất trong các trường hợp sau đây: Giao đất đối với tổ chức; Giao đất đối với cơ sở tôn giáo; Giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.

Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất trong các trường hợp sau đây: Giao đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Giao đất đối với cộng đồng dân cư.

Quyết định giao đất là cơ sở để Cơ quan có thẩm quyền ra quyết định cấp sổ hồng dự án.

3. Sổ hồng

Sổ hồng còn gọi là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đây là giấy tờ pháp lý cao nhất của một chủ thể sở hữu đối với sản phẩm gắn liền với lô đất đó.

Mọi dự án bất động sản đều có sổ hồng chung, sau đó mới có thể phân chia ra thành nhiều lô đất khác nhau. Sở Tài nguyên và môi trường là cơ quan có thẩm quyền cấp và có phôi riêng.

Tính pháp lý của sổ hồng:

• Chứng minh quyền sở hữu hợp pháp. Sổ hồng đứng tên ai là người đó được nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất. Người này có toàn quyền mua bán, chuyển nhượng, cho tặng người khác.
• Quy định thời gian sử dụng đất. Thời hạn của sổ hồng sẽ được ghi theo mục đích sử dụng đất. Đất thổ cư là sở hữu lâu dài, Đất nông nghiệp hoặc mục đích khác sẽ giới hạn thời gian sở hữu, thông thường là 50 năm.
• Là cơ sở để thỏa thuận bồi thường. Chủ sở hữu sẽ được Nhà nước bồi thường khi đất bị thu hồi để làm dự án giao thông, phát triển kinh tế.
• Thực hiện thủ tục mua bán chuyển nhượng. Theo khoản 2 điều 97 luật đất đai 2013, sổ hồng có thể được chuyển nhượng, mua bán, tùy vào nhu cầu sử dụng của chủ sở hữu và không hạn chế số lần chuyển đổi.

Các rủi ro khi dự án chưa có sổ hồng:

• Trường hợp chậm có sổ: Khách hàng khó thực hiện việc chuyển nhượng vì kén người mua. Một số người chọn mua dự án vì uy tín từ chủ đầu tư cũng như sản phẩm phù hợp với nhu cầu tìm kiếm.
• Trường hợp không có sổ: Khách hàng mất trắng vì dự án ma hoặc dự án không được cấp phép. Khi gõ cửa cơ quan chức năng thì chủ đầu tư đã “cao chạy xa bay”. Khách hàng nên tỉnh táo khi lựa chọn các dự án của chủ đầu tư lạ.

4. Phê duyệt 1/500

Trong các loại giấy tờ pháp lý bất động sản thì quyết định quy hoạch 1/500 rất quan trọng. Bản đồ quy hoạch chi tiết 1/500 chính là quy hoạch tổng mặt bằng quy hoạch của các dự án đầu tư xây dựng, là cơ sở để định vị công trình, thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật xây dựng công trình và thực hiện xây dựng. Một dự án bất động sản có quy hoạch tỷ lệ 1/500 là đã có đầy đủ pháp lý.

Bản đồ 1/500 cung cấp các thông tin sau:

Tổng diện tích đất dự án trong đó bao gồm diện tích công trình bất động sản và diện tích các công trình tiện ích, hạ tầng giao thông.

Mật độ xây dựng: Mật độ xây dựng (%) = Diện tích chiếm đất của công trình kiến trúc (m2) / Tổng diện tích lô đất xây dựng (m2) x 100%. Một dự án đẳng cấp sẽ có mật độ xây dựng thấp chỉ từ 15 – 20% trên toàn bộ diện tích đất.

Hạ tầng giao thông: Quy hoạch chi tiết 1/500 sẽ thể hiện rõ tên đường, lộ giới đường (bao gồm cả lòng đường, vỉa hè). Quý anh chị có thể hình dung được hạ tầng giao thông khi dự án hình thành.

Cách bố trí tiện ích: Trong bản đồ sẽ thể hiện vị trí nào xây dựng tiện ích gì. Chủ đầu tư sẽ phối hợp với đơn vị thiết kế để sắp xếp khoa học giúp khách hàng có được cuộc sống tốt nhất.

Ranh giới hành chính: Quy hoạch chi tiết 1/500 sẽ thể hiện rõ ranh giới hành chính đối với các vùng đất tiếp giáp dự án. Từ đó, tránh tình trạng chồng chéo và tranh chấp trong quy hoạch.

Hình thể của dự án bất động sản: Bản đồ 1/500 sẽ thể hiện chi tiết toàn bộ dự án với hình thể ra sao.

Rủi ro khi mua dự án chưa có quy hoạch 1/500:

Khách hàng có thể đối mặt với nguy cơ bị thay đổi kết cấu các sản phẩm bất động sản về diện tích, mặt bằng, vị trí các bất động sản.

Khách hàng phải đối mặt với nguy cơ cao bất động sản ảo hoặc bất động sản lừa đảo.

5. Giấy phép xây dựng

Đây là văn bản pháp lý bất động sản bắt buộc các dự án phải có. Nếu mua phải dự án xây dựng trái phép khi bị thanh tra phát hiện thì hậu quả khách hàng phải lãnh rất lớn. Trong khi đó, dự án sẽ bị đình chỉ xây dựng và chờ hướng xử lý từ Cơ quan điều tra.

Để được cấp giấy phép xây dựng dự án bất động sản cần đáp ứng:

Phù hợp với quy hoạch xây dựng chi tiết được duyệt.

Bảo đảm các quy định về chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng thiết kế đô thị, các yêu cầu về an toàn đối với công trình xung quanh, bảo đảm hành lang bảo vệ các công trình giao thông, thuỷ lợi, đê điều, năng lượng, khu di sản văn hoá, di tích lịch sử – văn hoá và khu vực bảo vệ các công trình khác theo quy định của pháp luật.

Các công trình xây dựng, nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn di sản văn hoá, di tích lịch sử – văn hoá phải bảo đảm mật độ xây dựng, đất trồng cây xanh, nơi để các loại xe, không làm ảnh hưởng đến cảnh quan, môi trường

Công trình sửa chữa, cải tạo không được làm ảnh hưởng đến các công trình lân cận về kết cấu, khoảng cách đến các công trình xung quanh, cấp nước, thoát nước, thông gió, ánh sáng, vệ sinh môi trường, phòng, chống cháy, nổ

Bảo đảm khoảng cách theo quy định đối với công trình vệ sinh, kho chứa hóa chất độc hại, các công trình khác có khả năng gây ô nhiễm môi trường, không làm ảnh hưởng đến người sử dụng ở các công trình liền kề xung quanh

Khi xây dựng, cải tạo các đường phố phải xây dựng hệ thống ngầm để lắp đặt đồng bộ hệ thống các công trình hạ tầng kỹ thuật, cốt xây dựng mặt đường phải tuân theo cốt xây dựng của quy hoạch xây dựng và thiết kế đô thị.

Đối với công trình nhà cao tầng cấp đặc biệt, cấp I phải có thiết kế tầng hầm, trừ các trường hợp khác có yêu cầu riêng về thiết kế tầng hầm.

6. Văn bản nghiệm thu phần móng

Sau khi hoàn thành phần móng của nhà phố, biệt thự, căn hộ cao tầng, … chủ đầu tư mời đơn vị liên quan đến nghiệm thu công trình xây dựng như được phê duyệt. Pháp luật quy định một dự án khi đã được nghiệm thu phần móng sẽ được ký hợp đồng mua bán. Đây cũng là cơ sở để cấp sổ hồng cho khách hàng về sau cũng như giấy phép xây dựng phần thân tiếp theo của dự án.

Hiện nay, tình trạng chủ đầu tư mở bán nhưng chưa xây dựng phần móng khá phổ biến. Khách hàng được chào mời đầu tư nên tìm hiểu kỹ để tránh rủi ro sau này.

7. Giấy bảo lãnh ngân hàng

Bất cứ một dự án bất động sản hình thành trong tương lai đều được một ngân hàng đứng ra bảo lãnh. Nếu chủ đầu tư không xây dựng như cam kết thì ngân hàng sẽ là người chi trả số tiền tương ứng mà khách hàng đã bỏ ra.

Khách hàng sẽ an tâm khi dự án có đơn vị bảo lãnh. Đồng thời, mua sản phẩm với ưu đãi lên tới 50 – 80% giá trị bất động sản. Hay còn gọi là “đòn bẩy tài chính” để sở hữu nhiều bất động sản.

Hậu quả khi mua dự án không có giấy bảo lãnh ngân hàng:

• Mất trắng tiền khi chủ đầu tư phá sản và không có khả năng trả nợ. Nếu Cơ quan nhà nước thu hồi được tài sản và tiến thành thanh lý thì số tiền trả cho khách hàng cũng chẳng được là bao.
• Nguy cơ bị treo bất động sản vì dự án xây dựng bỏ dở giữa chừng.

8. Văn bản pháp lý bất động sản khác.

Đối với nhà chung cư căn hộ cao tầng cần có thêm giấy chứng nhận nghiệm thu phòng cháy chữa cháy. Nhiều vụ hỏa hoạn tại các nhà ở cao tầng đã xảy ra làm hư hỏng tài sản và chết người. Do đó, giấy phép phòng cháy chữa cháy được xem là bắt buộc và có quy định cụ thể trong văn bản pháp luật.

Hiện nay, khách hàng mua nhà chung cư cũng đòi hỏi rất cao về hệ thống phòng cháy chữa cháy. Do đó, nếu chủ đầu tư không đáp ứng được sẽ bị mất khách ngay.

Giấy phép bảo vệ môi trường dùng để giám sát, kiểm tra, thanh tra hoạt động bảo vệ môi trường đối với các dự án trong giai đoạn thực hiện (xây dựng, vận hành thử nghiệm, vận hành thương mại) và các cơ sở sản xuất, kinh doanh, dịch vụ đang hoạt động. Chất lượng môi trường sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến cuộc sống của cư dân. Vì vậy, dự án nào không có giấy phép về môi trường thì sẽ không được bàn giao cho khách hàng sử dụng.

Giấy tờ về thuế, phí: Thuế là nghĩa vụ bắt buộc mà các chủ đầu tư cần thực hiện đối với nhà nước. Khi chủ đầu tư dự án không hoàn thành nghĩa vụ hoặc trốn thuế sẽ dẫn đến dự án ngừng hoạt động. Nhà nước sẽ truy thu và xử lý các sai phạm theo quy định của pháp luật.

VNREAL đã tổng hợp các pháp lý bất động sản cho khách hàng được biết. Đây được xem là cẩm nang vàng cho các nhà đầu tư bất động sản, đặc biệt là người mới tìm hiểu đầu tư bất động sản.

Quý anh chị/bạn đọc quan tâm có thể liên hệ: VNREAL, 68 Nguyễn Huệ, p. Bến Nghé, Q.1, TPHCM. 
Email: vinarealgroup68@gmail.com 

Công ty cổ phần Tư vấn và Đầu tư Bất động sản Việt Nam (VNReal) là doanh nghiệp chuyên cung cấp các dịch vụ tư vấn cho cá nhân và tổ chức về pháp lí doanh nghiệp, kinh doanh, quản lí và khai thác bất động sản, đầu tư, cũng như các vấn đề tranh tụng và trọng tài. 

Hãy liên hệ chúng tôi để được tư vấn nhanh chóng, kịp thời các vấn đề của Quý khách. 

HOTLINE 0925 19 88 19 - 092 6789 166