LUẬT ĐẤT ĐAI 2024: NHỮNG ĐIỂM MỚI NỔI BẬT

LUẬT ĐẤT ĐAI 2024: NHỮNG ĐIỂM MỚI NỔI BẬT

Ngày 18/01/2024 vừa qua, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai sửa đổi, có hiệu lực từ ngày 01/01/2025. Trong tình hình thị trường bất động sản hiện nay, việc sửa đổi Luật Đất đai sẽ mang lại nhiều thay đổi mới có tác động tích cực đối với lĩnh vực này nói riêng và kinh tế đất nước nói chung. Những điều chỉnh quan trọng này sẽ góp phần tháo gỡ vướng mắc liên quan đến vấn đề sử dụng đất và tạo nguồn lực phát triển quốc gia. Mời bạn đọc cùng VNREAL khám phá những đổi mới nổi bật trong bài viết dưới đây.

Thứ nhất, bỏ khung giá đất và quy định bảng giá đất hàng năm.

Điều 113 Luật Đất đai 2013 quy định về khung giá đất như sau: “Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp.”

Tuy nhiên Luật Đất đai sửa đổi 2024 đã bãi bỏ quy định về khung giá đất và quy định ban hành bảng giá đất hàng năm (Điều 159) để bảo đảm bảng giá đất tiệm cận giá đất thị trường. Khi giá đất địa phương ban hành bám sát với giá thị trường thì sẽ giảm thiểu được tình trạng giao dịch hai loại giá, từ đó hạn chế được những vấn đề tiêu cực trong việc kê khai thuế, tránh tình trạng thất thu ngân sách… Nguồn thu từ đất sẽ tăng lên, tạo nguồn lực cho đầu tư phát triển và giải quyết các vấn đề kinh tế xã hội khác.

Bên cạnh đó, việc ban hành bảng giá đất hàng năm cũng giúp đảm bảo cân bằng lợi ích của các bên giao dịch trong quá trình thương lượng và/hoặc giải phóng mặt bằng, hạn chế xảy ra tranh chấp, đồng thời ngăn chặn đầu cơ và tham nhũng.

Đây được xem là một điểm vượt trội trong việc cải cách hành lang pháp lý đất đai.

Thứ hai, quy định chi tiết về trường hợp thu hồi đất vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Nhà nước đã liệt kê khá chi tiết về các trường hợp bị thu hồi đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng tại Điều 79 Luật Đất đai sửa đổi 2024. Đó là các dự án công trình giao thông; thủy lợi; cấp nước; xử lý chất thải; năng lượng, chiếu sáng công cộng; dầu khí; hạ tầng bưu chính, viễn thông; chợ dân sinh, chợ đầu mối; tín ngưỡng, tôn giáo; khu vui chơi, giải trí công cộng, sinh hoạt cộng đồng; trụ sở cơ quan Nhà nước. Bên cạnh đó, các hoạt động khác như: lấn biển; khai thác khoáng sản; dự án vùng phụ cận các điểm kết nối giao thông; dự án đầu tư xây dựng khu đô thị có công năng phục vụ hỗn hợp, dự án khu dân cư nông thôn... cũng sẽ bị Nhà nước thu hồi đất.

Đối với nội dung này, Điều 16 Luật Đất đai 2013 chỉ quy định khái quát là: “Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng”. Vì không quy định cụ thể, chi tiết nên đã gây khá nhiều tranh cãi, khiếu kiện ở nhiều địa phương nhất là trong trường hợp thu hồi đất để thực hiện dự án thương mại, dịch vụ.

PGS Nguyễn Quang Tuyến (Trưởng khoa Pháp luật kinh tế, Đại học Luật Hà Nội) cũng đưa ra ý kiến đánh giá về quy định này như sau: việc liệt kê chi tiết sẽ minh bạch các trường hợp Nhà nước thu hồi đất, thuận tiện cho các cơ quan thực thi, dễ xác định trách nhiệm, chế tài nếu làm sai. Người dân cũng dễ theo dõi, giám sát để tự bảo vệ quyền lợi của mình.

Quy định này đã góp phần khắc phục tình trạng thu hồi đất tràn lan ở một số nơi như trước đây.

Thứ ba, đa dạng hình thức bồi thường cho người có đất bị thu hồi.

Theo quy định tại khoản 2 Điều 74 Luật Đất đai 2013 quy định về nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất thì việc bồi thường được thực hiện bằng giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi. Nếu không có đất, việc bồi thường thực hiện bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi.

Tuy nhiên, Luật Đất đai sửa đổi 2024 đã mở rộng thêm nhiều hình thức bồi thường như: tiền, bằng đất có cùng mục đích sử dụng, bằng nhà ở và bằng đất khác mục đích sử dụng nếu người bị thu hồi có nhu cầu và địa phương có điều kiện về quỹ đất.

Quy định này tạo điều kiện cho địa phương không có quỹ đất dồi dào, giảm áp lực cho ngân sách nhà nước khi phải ứng vốn chi trả bồi thường bằng tiền.

Thứ tư, cấp sổ đỏ cho đất không giấy tờ mà không vi phạm pháp luật về đất đai

Luật Đất đai sửa đổi 2024 quy định cụ thể việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất mà không vi phạm pháp luật về đất đai, không thuộc trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền.

Theo đó, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trước 18/12/1980, được xã xác nhận không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất như sau:

• - Đối với thửa đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống nếu diện tích thửa đất bằng hoặc lớn hơn hạn mức công nhận đất ở theo quy định tại khoản 5 Điều 141 của Luật này thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức công nhận đất ở và không phải nộp tiền sử dụng đất.
• - Đối với thửa đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống nếu diện tích thửa đất nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở quy định tại khoản 5 Điều 141 của Luật này thì diện tích đất ở được xác định là toàn bộ diện tích thửa đất đó và không phải nộp tiền sử dụng đất.
• - Đối với thửa đất sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, thương mại, dịch vụ thì công nhận đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp theo diện tích thực tế đã sử dụng; hình thức sử dụng đất được công nhận như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài.

Có thể thấy, Luật Đất đai sửa đổi 2024 đã chú trọng hơn vào quyền lợi của người dân, các quy định ngày càng minh bạch và chặt chẽ hơn. Sự thay đổi này kỳ vọng sẽ tháo gỡ các vướng mắc pháp lý đồng thời tạo đà cho sự khởi sắc thị trường bất động sản trong tương lai gần.

Quý bạn đọc quan tâm vui lòng liên hệ VNREAL để được tư vấn và giải đáp chi tiết.

ĐT: 0925 19 88 19 - 092 6789 166      Email: vnreal@vnrealgroup.vn

Địa chỉ: 68 Nguyễn Huệ, P. Bến Nghé, Q.1, TP. Hồ Chí Minh

VNREAL chuyên cung cấp các dịch vụ tư vấn Đầu tư, tư vấn Pháp lí Đất đai – Bất động sản – Doanh nghiệp. Là đơn vị đầu tư, quản lí và khai thác bất động sản chuyên nghiệp,

VNREAL Phụng sự Khách hàng!