Hợp đồng bán nhà chỉ có một bên ký thì có hiệu lực không?

Bạn hỏi:

     Tháng 7 năm 2003, tôi có mua nhà của anh X, hợp đồng chỉ có chữ ký của bên bán và không công chứng, chứng thực. Thời điểm bán nhà anh X đã được cấp Giấy chứng nhận và đây là tài sản riêng của anh X. Nay anh X cho rằng vì Hợp đồng thiếu chữ ký của tôi và không được chứng thực nên anh đã khởi kiện ra tòa yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu. Cho tôi hỏi, hợp đồng mua bán nhà ở trên có được pháp luật Việt Nam công nhận không?

VNREAL trả lời: 

     Vì giao dịch mua bán nhà của bạn và anh X xảy ra vào năm 2003 nên sẽ căn cứ vào quy định của Bộ luật dân sự 1995 và Pháp lệnh của Hội đồng nhà nước số 51-LCT/HDDNN8 ngày 06/04/1991 về nhà ở để đưa ra tư vấn.

     Thứ nhất về vấn đề công chứng, chứng thực:

     Hợp đồng mua bán nhà ở và thủ tục mua bán nhà ở được quy định tại Điều 31, Điều 33 Pháp lệnh của Hội đồng nhà nước số 51 LCT/HDDNN8 ngày 06/04/1991 cụ thể rằng: Hợp đồng mua bán nhà ở được ký kết bằng văn bản giữa bên mua và bên bán; Hợp đồng mua bán nhà ở phải được cơ quan công chứng Nhà nước hoặc Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền chứng thực và phải làm thủ tục đăng ký trước bạ sang tên tại cơ quan quản lý nhà đất cấp được uỷ quyền. Có thể thấy, Hợp đồng mua bán của bạn không tuân thủ điều kiện về mặt hình thức.

     Bên cạnh đó, Bộ luật dân sự 1995 cũng quy định về giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức tại Điều 139 như sau:

“Trong trường hợp pháp luật quy định giao dịch dân sự vô hiệu, nếu không được thể hiện bằng văn bản, không được Công chứng nhà nước chứng nhận, không được chứng thực, đăng ký hoặc cho phép, thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Toà án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện, thì giao dịch vô hiệu. Bên có lỗi làm cho giao dịch vô hiệu phải bồi thường thiệt hại.”

     Do vậy, nếu muốn Hợp đồng mua bán nhà có hiệu lực khi xảy ra tranh chấp vi phạm về mặt hình thức bạn cần tiến hành công chứng, chứng thực trong thời hạn do Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác ấn định. Nếu hết thời hạn trên mà bạn không thực hiện đúng hình thức thì Hợp đồng sẽ mặc nhiên vô hiệu.

     Thứ hai về vấn đề Hợp đồng chỉ có chữ ký của bên bán nhà:

     Khi Hợp đồng không tuân thủ về mặt hình thức, cần giải thích hợp đồng để xem xét việc chỉ có chữ kí của một bên có dẫn tới hợp đồng bị vô hiệu không. Bộ luật dân sự 1995 đã quy định về việc giải thích giao dịch dân sự tại Điều 135, quy định này cho rằng giải thích hợp đồng cần căn cứ vào ý chí đích thực của hai bên.

     Ví dụ trong trường hợp hai bên đã tiến hành bàn giao nhà, thanh toán mọi nghĩa vụ với nhau, thanh lí hợp đồng (tức hai bên đã ưng thuận việc mua – bán) thì việc Hợp đồng bán nhà chỉ có chữ ký của bên bán cũng không làm mất đi giá trị hiệu lực của Hợp đồng. Vì giá trị của chữ ký trong Hợp đồng là hình thức bày tỏ sự ưng thuận. Chỉ cần chứng minh được sự ưng thuận của hai bên (thông qua các hành vi pháp lí) thì việc thiếu chữ kí của một trong hai bên cũng không làm mất đi giá trị hiệu lực của Hợp đồng. 

Quý bạn đọc quan tâm vui lòng liên hệ VNREAL để được tư vấn và giải đáp chi tiết.

0925 19 88 19 - 092 6789 166      vnreal@vnrealgroup.vn

Địa chỉ: 68 Nguyễn Huệ, P. Bến Nghé, Quận 1, TP. Hồ Chí Minh.

VNREAL chuyên cung cấp các dịch vụ tư vấn Đầu tư, tư vấn Pháp lí Đất đai – Bất động sản – Doanh nghiệp. Là đơn vị đầu tư, quản lí và khai thác bất động sản chuyên nghiệp.

VNREAL Phụng sự Khách hàng!