HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC CÓ THỂ BỊ VÔ HIỆU KHÔNG?

Hỏi: Tháng 12/2022, vợ chồng A ngỏ lời bán cho tôi thửa đất X với diện tích là 150 m², tôi và anh có ký kết Hợp đồng đặt cọc trị giá 100 triệu tuy nhiên đến khi đo đạc thực tế thì diện tích đất chỉ có 130 m². Vì bị hụt diện tích nên giờ tôi không muốn mua nữa, được biết tại thời điểm ký chỉ có anh A ký, vợ anh A không ký dù đây là tài sản chung. Cho tôi hỏi Hợp đồng trên có thể vô hiệu bởi các lí do trên không? và tôi có lấy lại tiền cọc được không?

Đáp: 
Trong tình huống này sẽ có hai trường hợp xảy ra:
TH1: Bên bán không biết rằng diện tích thực tế nhỏ hơn diện tích được công nhận trong sổ đỏ.
Căn cứ vào Điều 126 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về giao dịch dân sự vô hiệu do bị nhầm lẫn:
“1. Trường hợp giao dịch dân sự được xác lập có sự nhầm lẫn làm cho một bên hoặc các bên không đạt được mục đích của việc xác lập giao dịch thì bên bị nhầm lẫn có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
2. Giao dịch dân sự được xác lập có sự nhầm lẫn không vô hiệu trong trường hợp mục đích xác lập giao dịch dân sự của các bên đã đạt được hoặc các bên có thể khắc phục ngay được sự nhầm lẫn làm cho mục đích của việc xác lập giao dịch dân sự vẫn đạt được.”
Vì giao dịch dân sự đã bị vô hiệu nên các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, bên có lỗi mà gây thiệt hại thì phải bồi thường cho bên kia.

TH2: Bên bán đã biết diện tích bị sai lệch và cố ý lừa dối người mua để thực hiện giao mua bán. 
Căn cứ vào Điều 127 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép: 
“Khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối hoặc bị đe dọa, cưỡng ép thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu.
Lừa dối trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó.
Đe dọa, cưỡng ép trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc người thứ ba làm cho bên kia buộc phải thực hiện giao dịch dân sự nhằm tránh thiệt hại về tính mạng, sức khỏe, danh dự, uy tín, nhân phẩm, tài sản của mình hoặc của người thân thích của mình.”
Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, bên có lỗi mà gây thiệt hại thì phải bồi thường cho bên kia.

Dựa vào hai trường hợp trên có thể thấy Hợp đồng đặt cọc vô hiệu thì bên bán phải hoàn trả lại bạn đúng số tiền cọc mà bạn đã đưa cho bên bán theo Hợp đồng. 

VNREAL là đơn vị chuyên cung cấp dịch vụ tư vấn đầu tư, tư vấn thủ tục pháp lý Đầu tư - Bất động sản - Doanh nghiệp. Tham gia hỗ trợ tranh tụng tại Tòa án và Trọng tài. 

Bạn đọc quan tâm vui lòng liên hệ:
HOTLINE: 0925 19 88 19 - 092 6789 166
Email: vnreal@vnrealgroup.vn
Website: vnrealgroup.vn
Địa chỉ: 68 Nguyễn Huệ, P. Bến Nghé, Quận 1, TP.HCM