CÁC CHỈ TIÊU QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT LIÊN QUAN ĐẾN MẬT ĐỘ XÂY DỰNG

     Chỉ tiêu quy hoạch là các thông số kỹ thuật nhằm thể hiện các mục tiêu, chiến lược, định hướng quy hoạch. Hệ thống các chỉ tiêu quy hoạch đã được quy định tại các Luật, Nghị định, Thông tư, Quy chuẩn, Tiêu chuẩn và được xác định trong hồ sơ đồ án quy hoạch (thuyết minh, bản vẽ, quy định quản lý theo đồ án quy hoạch…) và các công cụ quản lý đô thị khác như (thiết kế đô thị, quy chế quản lý kiến trúc…).

     Các chỉ tiêu liên quan đến mật độ trong quy hoạch đô thị ngoài cách hiểu đơn thuần là chỉ tiêu về số lượng của một đối tượng quy hoạch trên một đơn vị diện tích, còn có thể được hiểu và diễn giải rộng hơn thành các dạng thức như khoảng cách, bán kính tính toán giữa các đối tượng quy hoạch hay mật độ trên cùng một đơn vị thứ cấp khác như dân số…

     Vậy các chỉ tiêu quy hoạch liên quan tới mật độ dùng trong quy hoạch đô thị tại Việt Nam đang được hiểu và sử dụng như thế nào? Các chỉ tiêu này là đã hoàn toàn phù hợp cho công tác quy hoạch và quản lý đô thị hay chưa và giải pháp nào để tăng hiệu quả sử dụng chúng trong thực tế quản lý đô thị Việt Nam hiện nay?

     Các chỉ tiêu quy hoạch liên quan đến mật độ được dùng phổ biến trong công tác quy hoạch và quản lý đô thị.

- Chỉ tiêu đầu tiên cần được nhắc đến là chỉ tiêu mật độ dân số toàn đô thị bao trên tổng diện tích tự nhiên toàn đô thị. Chỉ tiêu này thể hiện mức độ tập trung dân số theo ranh giới hành chính và ít được sử dụng trong việc quản lý quy hoạch đô thị nhưng lại được dùng như một công cụ chính trong việc đánh giá, phân loại đô thị theo Nghị quyết 1210/2016/NQ-UBTVQH13. Trong khi đó chỉ tiêu mật độ dân số khu vực nội thành, nội thị trên diện tích đất xây dựng đô thị bên cạnh việc phục vụ công tác đánh giá, phân loại đô thị còn là một công cụ để quản lý quy hoạch đô thị, để đánh giá hiệu quả của việc tổ chức hệ thống hạ tầng đô thị.

- Các chỉ tiêu sử dụng đất là nhóm chỉ tiêu chính có liên quan đến mật độ được sử dụng trong việc quản lý, lập, thẩm định, phê duyệt đồ án quy hoạch được duyệt. Các chỉ tiêu sử dụng đất có thể theo đồ án quy hoạch được duyệt. Các chỉ tiêu sử dụng đất có thể kể đến như: Đất xây dựng đô thị; Đất dân dụng; Đất đơn vị ở; Đất ở hay các chỉ tiêu về Đất cây xanh sử dụng công cộng, Đất công trình dịch vụ - công cộng…Theo đó, các chỉ tiêu sử dụng đất được khống chế trong Quy chuẩn Việt Nam về quy hoạch xây dựng QCVN 01:2019/BXD gồm các chỉ tiêu sau:

+ Chỉ tiêu đất dân dụng (m²/người) liên quan đến mật độ dân cư trên diện tích đất dân dụng được khống chế ở mức từ 45-100 m²/người nhằm đảm bảo mức độ tập trung dân số nhất định trong các khu dân dụng từ đó bố trí hệ thống hạ tầng đô thị hiệu quả nhất.

- Chỉ tiêu đất đơn vị ở (m²/người) liên quan đến mật độ dân cư trên diện tích đất đơn vị ở được khống chế ở mức 15-55 m²/người nhằm đảm bảo bán kính di chuyển phù hợp đến các cơ sở dịch vụ phục vụ nhu cầu hàng ngày của cộng đồng dân cư.

+ Chỉ tiêu đất cây xanh sử dụng công cộng bao gồm chỉ tiêu đất cây xanh sử dụng công cộng trong đơn vị ở được khống chế mức tối thiểu là 2 m²/người và đất cây xanh sử dụng công cộng ngoài đơn vị ở được khống chế ở mức tối thiểu từ 4-7 m²/người tùy thuộc loại đô thị (đô thị được phân loại càng cao thì có chỉ tiêu tối thiểu càng lớn và ngược lại). Chỉ tiêu này kết hợp với chỉ tiêu dân số trong đơn vị ở và toàn đô thị sẽ cho ra mật độ đất cây xanh sử dụng công cộng trong đơn vị ở và toàn đô thị. Chỉ tiêu này góp phần tạo ra môi trường và không gian xanh cho đơn vị ở cũng như toàn đô thị.

+ Các chỉ tiêu để xác định quy mô diện tích các công trình dịch vụ công cộng gián tiếp tạo ra mật độ các công trình dịch vụ - công cộng trong từng đơn vị ở và toàn đô thị, cung cấp hệ thống hạ tầng xã hội cho cư dân đô thị ở cấp đơn vị ở và cấp toàn đô thị.

- Chỉ tiêu mật độ xây dựng gồm chỉ tiêu mật độ xây dựng thuần và chỉ tiêu mật độ xây dựng gộp. Theo Quy chuẩn Việt Nam về Quy hoạch xây dựng QCVN 01:2019/BXD được hiểu như sau:

+ Mật độ xây dựng thuần: là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc chính trên diện tích lô đất (không bao gồm diện tích chiếm đất của các công trình ngoài trời như tiểu cảnh trang trí, bể bơi, bãi (sân) đỗ xe, sân thể thao, công trình hạ tầng kỹ thuật.

+ Mật độ xây dựng gộp của một số khu vực đô thị: là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc chính trên diện tích toàn khu đất (diện tích toàn khu đất có thể bao gồm cả: sân, đường, các khu cây xanh, không gian mở và các khu vực không xây dựng công trình).

Chỉ tiêu mật độ xây dựng là cơ sở để đánh giá “độ đặc” về không gian của các khu vực đô thị trên từng lô đất (mật độ xây dựng thuần) hay một khu vực đô thị (mật độ xây dựng gộp). Theo Quy chuẩn Việt Nam về quy hoạch xây dựng QCVN 01:2019/BXD mật độ xây dựng gộp tối đa từ 5-60% tùy từng khu chức năng đô thị và mật độ xây dựng thuần tối đa đối với các lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ là từ 40-100% (trong đó chỉ tiêu 100% được dùng cho lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ với các căn nhà có diện tích nhỏ hơn hoặc bằng 90 m²) đồng thời cho phép đối với các khu vực đô thị hiện hữu được xây dựng với mật độ 100% đối với các lô đất xây dựng nhà ở riêng có diện tích căn hộ nhỏ hơn hoặc bằng 100 m² và chiều cao công trình không quá 25m (tương đương với khoảng 7 tầng), mật độ xây dựng thuần tối đa đối với các công trình dịch vụ - công cộng là 40% đối với các khu vực quy hoạch mới và 60% đối với các khu vực đô thị hiện hữu, mật độ xây dựng thuần tối đa đối với các nhóm nhà chung cư là 35-75%, mật độ xây dựng thuần tối đa đối với các nhóm nhà thương mại dịch vụ và hỗn hợp là từ 40-80%.

- Chỉ tiêu hệ số sử dụng đất được hiểu là tỷ lệ của tổng diện tích sàn của công trình gồm cả tầng hầm (trừ các diện tích sàn phục vụ cho hệ thống kỹ thuật, phòng cháy chữa cháy, gian lánh nạn và đỗ xe của công trình) trên tổng diện tích lô đất. Chỉ tiêu này đại diện cho mật độ chất tải hạ tầng lên lô đất là cơ sở xác định yêu cầu về hạ tầng cho lô đất quy hoạch mới và đánh giá khả năng đáp ứng hạ tầng của một dự án cải tạo, chỉnh trang hoặc tái thiết đô thị. Các nghiên cứu về chỉ tiêu hệ số sử dụng đất phù hợp cho các đô thị Việt Nam chưa được triển khai vì vậy hiện nay, theo Quy chuẩn Việt Nam về Quy hoạch Xây dựng QCVN 01:2019/BXD mới chỉ khống chế chỉ tiêu hệ số sử dụng đất cho các lô đất xây dựng công trình riêng lẻ là 7 lần, chỉ tiêu hệ số sử dụng đất cho các lô đất xây dựng công trình nhà chung cư, công trình thương mại dịch vụ và hỗn hợp cao tầng là 13 lần, đồng thời có yêu cầu về việc xác định chỉ tiêu hệ số sử dụng đất tối đa là từ 3,25-12,8 lần.

- Chỉ tiêu mật độ công trình hạ tầng kỹ thuật dùng phổ biến nhất trong quy hoạch và quản lý đô thị là các chỉ tiêu mật độ đường giao thông về chiều dài đường trên đơn vị diện tích (km/km²) hoặc theo diện tích đất giao thông trên đất xây dựng đô thị (%). Ngoài ra, còn các chỉ tiêu mật độ công trình hạ tầng kỹ thuật khác như cống thoát nước, hệ thống chiếu sáng.

Quý bạn đọc quan tâm vui lòng liên hệ VNREAL để được tư vấn và giải đáp chi tiết.

0925 19 88 19 - 092 6789 166      vnreal@vnrealgroup.vn

Địa chỉ: 68 Nguyễn Huệ, P. Bến Nghé, Quận 1, TP. Hồ Chí Minh.

VNREAL chuyên cung cấp các dịch vụ tư vấn Đầu tư, tư vấn Pháp lí Đất đai – Bất động sản – Doanh nghiệp. Là đơn vị đầu tư, quản lí và khai thác bất động sản chuyên nghiệp.

VNREAL Phụng sự Khách hàng!