LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 2023: ĐỔI MỚI VÀ KỲ VỌNG

        Thời gian gần đây, lĩnh vực kinh doanh bất động sản đã trải qua những thay đổi đáng kể, đặc biệt là trong lĩnh vực luật pháp. Việc áp dụng và tuân thủ các quy định pháp luật là yếu tố quan trọng để đảm bảo sự minh bạch, công bằng và bền vững trong hoạt động kinh doanh này. Ngày 28/11/2023, Quốc hội đã thông qua Luật kinh doanh bất động sản 2023 với nhiều cải cách và điều chỉnh. Đây là một chủ đề thu hút sự quan tâm của cả các doanh nghiệp nói riêng và người dân Việt Nam nói chung. Hãy cùng VNREAL khám phá những đổi mới nổi bật trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản ở bài viết dưới đây nhé!

I.     Đặt cọc không quá 5% giá bán, giá thuê đối với trường hợp mua, thuê nhà ở hình thành trong tương lai

          Luật kinh doanh bất động sản hiện hành không quy định cụ thể về tiền đặt cọc khi mua bán, thuê nhà ở hình thành trong tương lại hay còn gọi là “nhà trên giấy”. Trong thực tế, đã xảy ra nhiều trường hợp mà các Chủ đầu tư đã vi phạm luật để huy động vốn khi chưa đủ điều kiện kinh doanh và tạo ra những dự án "ma" với mục đích thu tiền đặt cọc lớn, nhằm lừa đảo và lấy trộm tiền của khách hàng trước khi biến mất.

          Để đảm bảo quyền lợi hợp pháp cho bên mua, bên thuê, Nhà nước đã việc ban hành quy định này để bảo đảm thể hiện đúng bản chất của việc đặt cọc, đồng thời hạn chế tối đa rủi ro cho bên mua, bên thuê. Cụ thể, Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định pháp luật. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng.

II.     Làm rõ quy trình thanh toán trong trường hợp thuê, mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai

          Luật kinh doanh bất động sản 2023 quy định rõ về quá trình thanh toán khi mua bán, thuê, nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần. Cụ thể tại Điều 25 như sau:

-     Đối với trường hợp mua bán nhà ở hình, công trình xây dựng hình thành trong tương lai

• Thanh toán lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc.

• Những lần tiếp theo phải thanh toán phù hợp với tiến độ xây dựng tuy nhiên tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà ở, công trình xây dựng cho khách hàng. 

-   Đối với trường hợp thuê nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai

• Thanh toán lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc.

• Những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản đến khi bàn giao nhà ở, công trình xây dựng cho khách hàng nhưng số tiền thanh toán trước cho bên cho thuê mua không quá 50% giá trị nhà ở.

• Số tiền còn lại được tính thành tiền thuê hàng tháng để trả cho bên cho thuê mua trong một thời hạn nhất định.

          Với quy định chi tiết về quy trình thanh toán như vậy, người mua thuê sẽ không gặp áp lực tài chính quá lớn và có thể đảm bảo được lợi ích của mình trong quá trình giao dịch bất động sản. Đồng thời, quy định này cũng tạo ra trách nhiệm và động lực cho Chủ đầu tư để hoàn thành công trình xây dựng đúng tiến độ.

III.     Buộc doanh nghiệp công khai thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh

          Theo quy định tại Điều 6 Luật kinh doanh bất động sản 2023, doanh nghiệp có trách nhiệm phải công khai đầy đủ, trung thực và chính xác thông tin của bất động sản trước khi đưa vào kinh doanh và thị trường bất động sản và cả trên Hệ thống thông tin về nhà ở.

          Theo đó, Luật kinh doanh bất động sản 2023 đã quy định rất chi tiết về các thông tin cần công khai trên hệ thống thông tin về nhà ở, thị trường bất động sản và website doanh nghiệp (nếu có) ở từng hạng mục như: thông tin về dự án bất động sản; thông tin về nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai; thông tin về nhà ở, công trình xây dựng có sẵn và Thông tin về quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản.

          Đây là một ví dụ cụ thể về hạng mục “Thông tin về dự án bất động sản”:

-   Quyết định chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận đầu tư dự án bất động sản.

-   Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

-   Thông tin về quy hoạch chi tiết được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt

-   Hợp đồng mẫu được sử dụng để ký kết trong giao dịch kinh doanh bất động sản theo quy định.

          Các hạng mục còn lại được quy định chi tiết tại khoản 3, khoản 4, khoản 5 Điều 6 Luật này. Nếu có nhu cầu tìm hiểu sâu hơn, mời bạn đọc tham khảo thêm tại đường dẫn: https://thuvienphapluat.vn/van-ban/Bat-dong-san/Luat-kinh-doanh-bat-dong-san-sua-doi-530116.aspx.

IV.     Cần ghi chính xác giá giao dịch thực tế trong Hợp Đồng

          Theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản 2014, Quốc Hội chỉ quy định đơn giản về giá trị giao dịch là do Các Bên tự thỏa thuận và được ghi rõ trong Hợp Đồng. Tuy nhiên quy định này vẫn chưa chặt chẽ, tạo lỗ hổng cho Các Bên dễ dàng “lách luật” bằng cách kê khai giá trị giao dịch trong Hợp Đồng thấp hơn nhiều so với thực tế. Hiện trạng này đã làm nhà nước thất thoát một khoản lớn trong quá trình truy thu thuế, dù đã có quy định xử phạt nhưng tình trạng vi phạm vẫn diễn ra quá nhiều và ngày càng tinh vi hơn nên Nhà nước không thể nào xử lý triệt để.

          Do vậy, để củng cố lại hàng lang pháp lý và giảm thiểu tối đa thiệt hại, Luật kinh doanh bất động sản 2023 đã bổ sung quy định chi tiết về Giá giao dịch bất động sản tại Điều 46 như sau:

“ Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản ghi đúng giá giao dịch thực tế vào trong hợp đồng; chịu trách nhiệm trong việc ghi giá giao dịch trong hợp đồng không đúng với giá giao dịch thực tế.”

          Năm 2023 đánh dấu một bước tiến quan trọng trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản với việc áp dụng những cải cách phù hợp với tình hình mới. Những thay đổi này được kỳ vọng sẽ góp phần mang lại sự minh bạch, cân bằng quyền lợi giữa người dân và các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Không chỉ vậy, nó còn là hi vọng của tất cả những ai hoạt động trong lĩnh vực về một bước nhảy xa giúp vực dậy tình hình bất động sản trong những năm vừa qua.

Quý bạn đọc quan tâm vui lòng liên hệ VNREAL để được tư vấn và giải đáp chi tiết.

0925 19 88 19 - 092 6789 166      vnreal@vnrealgroup.vn

Địa chỉ: 68 Nguyễn Huệ, P. Bến Nghé, Quận 1, TP. Hồ Chí Minh.

VNREAL chuyên cung cấp các dịch vụ tư vấn Đầu tư, tư vấn Pháp lí Đất đai – Bất động sản – Doanh nghiệp. Là đơn vị đầu tư, quản lí và khai thác bất động sản chuyên nghiệp.

VNREAL Phụng sự Khách hàng!