QUAN ĐIỂM CỦA TÒA KHI TUYÊN HỢP ĐỒNG VAY VÔ HIỆU

BẠN ĐỌC HỎI:

Xin chào VNREAL! 

Gần đây báo chí đăng tải nhiều thông tin về vụ tranh chấp hợp đồng tín dụng giữa nguyên đơn là Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng (VPBank) và bị đơn là vợ chồng ông Trần Hồng Sơn, 59 tuổi, được xét xử chiều 30/9. Theo phán quyết của TAND Khu vực 7 - TP HCM, HĐXX đã bác yêu cầu khởi kiện của VPBank, tuyên hợp đồng tín dụng giữa nguyên đơn và bị đơn là vô hiệu, và buộc Công ty Cổ phần Novareal phải trả lại cho VPBank 3,654 tỷ đồng nợ gốc (số tiền công ty nhận giải ngân từ ngân hàng); buộc VPBank phải trả lại cho vợ chồng ông Sơn hơn 900 triệu đồng.

Tôi thắc mắc và xin hỏi Quý Công ty vì sao Tòa lại tuyên xử như vậy, khi các hợp đồng giữa các bên đều là tự nguyện? 

VNREAL TRẢ LỜI:  

Để giải đáp thắc mắc của Quý Bạn đọc, VNREAL xin được tóm tắt để chúng ta có được cái nhìn chung về nội dung khái quát của vụ án, như sau: 

Ngày 25/11/2020, vợ chồng ông Sơn bà Đào ký hợp đồng tín dụng (HĐ vay) số LN2011183036955 với VPBank có giá trị 3.654.328.127 đồng để thanh toán tiền đặt cọc mua biệt thự song lập có diện tích đất 150 m2, tổng diện tích sàn 175 m2 thuộc Tổ hợp khu du lịch Thung lũng Đại Dương tại xã Tiến Thành, Thành phố Phan Thiết, tỉnh Bình Thuận (còn gọi là dự án NovaWorld Phan Thiết, nay thuộc phường Tiến Thành, tỉnh Lâm Đồng), sau khi đã ký Văn bản thỏa thuận với Công ty Cổ phần Novareal về việc mua căn biệt thự nói trên vào ngày 05/11/2020. 

- Mục đích vay: Thanh toán tiền đặt cọc theo Văn bản thỏa thuận ngày 05/11/2020 để được mua biệt thự song lập số NWP.5.5-2.71

- Thời hạn vay: 63 tháng.

- Lãi suất cho vay: 11.5%/năm, cố định trong suốt thời hạn vay.

- Tài sản thế chấp để đảm bảo (đã đăng ký giao dịch bảo đảm): Tất cả các quyền tài sản thuộc sở hữu, sử dụng của ông Sơn và bà Đào phát sinh từ Văn bản thỏa thuận. 

Tính từ thời điểm giải ngân đến tháng 12/2022, ông Sơn và bà Đào đã thanh toán tổng cộng tiền gốc là 0 đồng và tiền lãi là 900.620.584 đồng nhưng về sau không thể tiếp tục thanh toán nữa. 

Tính đến ngày 16/01/2023, tất cả các khoản vay của khách hàng tại Ngân hàng đã chuyển thành nợ quá hạn. Dư nợ tạm tính đến ngày 30/09/2025 là 5.323.560.171 đồng, trong đó nợ gốc là 3.654.328.127 đồng và lãi quá hạn là 1.669.232.590 đồng.

Do đó, Ngân hàng yêu cầu Tòa án buộc ông Sơn và bà Đào phải trả Ngân hàng một lần tổng dư nợ trên. Ngoài ra, ông Sơn và bà Đào còn phải tiếp tục chịu lãi suất quá hạn theo thỏa thuận của hợp đồng tín dụng đã ký kết kể từ ngày 01/10/2025 cho đến khi trả hết nợ.

- Trường hợp, ông Sơn và bà Đào không thực hiện nghĩa vụ thanh toán khoản nợ nêu trên, thì Ngân hàng có quyền xử lý tài sản thế chấp, theo hợp đồng thế chấp số LN2011183036955, là toàn bộ các quyền tài sản thuộc sở hữu, sử dụng của ông Sơn và bà Đào phát sinh từ Văn bản thỏa thuận với Novareal.  

- Trường hợp sau khi xử lý tài sản bảo đảm nêu trên mà ông Sơn và bà Đào vẫn chưa trả hết nợ thì vẫn phải tiếp tục trả hết số nợ còn lại. 

Bị đơn - ông Trần Hồng Sơn và bà Trần Thị Xuân Đào cùng trình bày rằng vợ chồng ông bà thống nhất với phần trình bày của Ngân hàng về Hợp đồng vay, khoản tiền ông bà nợ ngân hàng, và có nguyện vọng muốn ngân hàng xem xét cắt giảm lãi cũng như lãi quá hạn để ông bà có thời gian trả nợ cho ngân hàng. Ông bà cũng xác định quá trình vay ông bà không trả Ngân hàng tiền lãi, mà tiền lãi được Công ty Novareal chuyển vào tài khoản của ông Sơn, sau đó Ngân hàng chủ động rút khoản tiền này để thu lãi.

Công ty cổ phần Novareal được triệu tập với tư cách người có quyền, nghĩa vụ liên quan nhưng vắng mặt. 

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN: 

1.    Về quan hệ tranh chấp: Ngân hàng khởi kiện ông Trần Hồng Sơn và bà Nguyễn Thị Xuân Đào yêu cầu trả tiền vay nên Tòa xác định đây là tranh chấp về hợp đồng tín dụng. 

2.    Về tài sản đảm bảo: Tài sản thế chấp để đảm bảo (đã đăng ký giao dịch bảo đảm): Tất cả các quyền tài sản thuộc sở hữu, sử dụng của ông Sơn và bà Đào phát sinh từ Văn bản thỏa thuận ngày 05/11/2020. 

3.    Về phương hướng giải quyết vụ án xét theo yêu cầu của đương sự: Trước khi đánh giá tính pháp lý của Hợp đồng cho vay ngày 25/11/2020, cần phải đánh giá tính pháp lý của Văn bản thỏa thuận ngày 05/11/2020.  

3.1    Xét Văn bản thỏa thuận số NWP.5.5-2.71/2020/VBTT/NVR-THS, ký kết ngày 05/11/2020 giữa Công ty Novareal và vợ chồng ông Sơn bà Đào: 

•    Công ty Novareal đủ điều kiện ký Văn bản thỏa thuận môi giới này theo ngành nghề mã 6280 và 4610 được đăng ký trên Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp. 

•    Các bên ký kết văn bản thỏa thuận vào thời điểm Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 có hiệu lực thi hành, các thỏa thuận phải chịu sự điều chỉnh của các quy định trong luật này.

•    Nội dung thỏa thuận tại Điều 3 của Văn bản thỏa thuận quy định về tiền đặt cọc, tiến độ, thời hạn đặt cọc, phương thức nộp tiền đặt cọc, xử lý tiền đặt cọc là trái quy định của pháp luật. Theo quy định tại Điều 63, Điều 64, Điều 65 mục 2, Chương IV của Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 thì Công ty Novareal chỉ là đơn vị môi giới bất động sản, phạm vi hoạt động là môi giới cho người có nhu cầu mua bất động sản để chủ đầu tư và người mua giao kết hợp đồng, vì thế Novareal không có quyền nhận tiền đặt cọc từ khách hàng.

•    Tài sản hình thành trong tương lai (bất động sản là tài sản đảm bảo) không có thật vì những lí do sau: 

Theo quy định tại Điều 6 của Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 thì chủ đầu tư (doanh nghiệp kinh doanh bất động sản) phải công khai thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh, và phải đáp ứng điều kiện để đưa vào kinh doanh, cụ thể là: 

“Điều 55. Điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh

1. ... giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; ... phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó. 

2. Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.” 

Nhưng trên thực tế, tại biên bản xem xét thẩm định tại chỗ lập ngày 09/08/2024 ghi nhận hiện trạng thực tế tài sản hình thành trong tương lai (tài sản đảm bảo) có nội dụng: "Ngân hàng không chỉ được vị trí khu đất, do đó không có cơ sở để xem xét thẩm định tại chỗ. Theo hướng dẫn của cán bộ UBND xã Tiến Thành đề nghị Toà án làm văn bản hỏi chủ đầu tư để xác định vị trí cụ thể của thửa đất và làm văn bản hỏi UBND xã Tiến Thành về việc khu đất đã được xây dựng hay chưa, từ đó có cơ sở đề phúc đáp toà án".

Ngày 27/9/2024, Tòa án nhận được văn bản trả lời của UBND xã Tiến Thành trả lời công văn số 573/TAQGV, ngày 27/8/2024 của Tòà án có nội dung: “Dự án Tổ hợp khu du lịch Thung Lũng Đại Dương, do Công ty TNHH Delta Valley Bình Thuận thực hiện dự án bằng nguồn vốn ngoài nguồn vốn ngân sách Nhà nước. Hiện nay, chủ đâu tư chưa chuyên giao quyền quán lý cho địa phương, do đó nội dung yêu cầu tại Công văn sô 573/TAQGV không thuộc thẩm quyền của UBND xã.”

Trong các tài liệu do Ngân hàng cung cấp không thể hiện bất kỳ thông tin dự án Thung Lũng Đại Dương do chủ đầu tư là Công ty TNHH Delta Valey Bình Thuận cung cấp, không có bất kỳ tài liệu, biên bản, chứng cứ thể hiện bất động sản được nêu trong Văn bản thỏa thuận ngày 05/11/2020 đã được xây xong phần móng. 

Hơn nữa, theo quy định tại khoản 8 Điều 6 trong Luật Nhà ở 2014 thì hành vi "chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở ủy quyền hoặc giao cho bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh, góp vốn hoặc ốt chức, cá nhân khác thực hiện ký hợp đồng cho thuê, thuê mua, mua bán nhà ở, hợp đồng đặt cọc các giao dịch về nhà ở hoặc kinh doanh quyền sử dụng đất trong dự án" thuộc về hành vi bị nghiêm cấm. 

Như vậy, Tòa án nhận thấy hồ sơ vụ án không có tài liệu thế hiện bất động sản hình thành trong tương lai là biệt thự song lập NWP.5.5-2.71, chưa được xây xong phần móng và không có thật; trong khi công ty TNHH Delta Valley Bình Thuận bị pháp luật nghiêm cấm ủy quyền cho Công ty Novareal ký hợp đồng đặt cọc các giao dịch về nhà ở và việc Công ty Novareal nhận tiền đặt cọc của khách hàng là vi phạm pháp luật, có dấu hiệu của tội "lừa đảo chiếm đoạt tài sản".

Do đó, Văn bản thỏa thuận ngày 05/11/2020 bị vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật theo quy định tại Điều 17, Điều 123 của Bộ luật dân sự năm 2015.  

3.2    Xét hợp đồng tín dụng số LN2011183036955 lập ngày 25/11/2020:

Hợp đồng được lập thành văn bản, không được công chứng chứng thực, các bên tự nguyện giao kết hợp đồng. Sau khi các bên ký kết hợp đồng tín dụng thì số tiền giải ngân được Ngân hàng chuyển thẳng vào Công ty Novareal (tài khoản ngân hàng số 216180828 mở tại Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng VPBank - chi nhánh Thành phố Hồ Chí Minh) theo như mẫu Giấy đề nghị giải ngân lập ngày 25/11/2020 của Ngân hàng.

Theo quy định tại khoản 2 Điều 8 Thông tư số 39/2016/TT-NHNN ngày 30/12/2016 thì Tổ chức tín dụng không được cho vay đối với các nhu cầu vốn “để thanh toán các chi phí, đáp ứng các nhu cầu tài chính của các giao dịch, hành vi mà pháp luật cấm”.  

Như đã phân tích ở trên thì: 

-    Hành vi Công ty TNHH Delta Valley Bình Thuận ủy quyền cho Công ty Novareal ký Văn bản thỏa thuận ngày 05/11/2020 để nhận cọc các giao dịch về nhà ở hình thành trong tương lai bị pháp luật nghiêm cấm. 

-    Hành vi Công ty Novareal nhận tiền đặt cọc từ khách hàng bị pháp luật nghiêm cấm. 

-    Tài sản hình thành trong tương lại không có thật. 

Do đó, Hợp đồng tín dụng LN2011183036955, Hợp đồng thế chấp LN2011183036955 cùng lập ngày 25/11/2020 giữa Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng và ông Sơn, bà Đào bị vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, nên Hội đồng xét xử không có căn cứ để chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu được giải quyết theo quy định tại Điều 131 Bộ luật dân sự, cụ thể buộc Ngân hàng, ông Sơn bà Đào, Công ty Novareal hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.  

Từ những nhận định trên đây, Tòa đã tuyên xử:  

1.    Tuyên Hợp đồng cho vay LN2011183036955 ngày 25/11/2020, và Hợp đồng thế chấp LN2011183036955 ngày 25/11/2020 giữa Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng và ông Trần Hồng Sơn, bà Nguyễn Thị Xuân Đào là vô hiệu.
Buộc Công ty cổ phần Novareal phải trả lại Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng tiền 3.654.328.127 đồng, sau khi đã cấn trừ số tiền 900.620.584 đồng, số tiền phải trả là 2.753.707.543 đồng. 

2.    Không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng đôi với ông Trần Hồng Sơn và bà Nguyễn Thị Xuân Đào.

3.    Về án phí:  

Án phí 113.323.560 đồng Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng phải chịu được cấn trừ vào số tiền 56.221.384 đồng theo biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0013833 ngày 30/05/2024 của Chi cục thi hành án dân sự quận Gò Vấp (nay là Thi hành án dân sự Thành phố Hồ Chí Minh). Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng phải nộp bổ sung số tiền 57.102.176 đồng.

Thưa Quý bạn đọc! 

Việc Tòa tuyên xử như trên, theo quan điểm của pháp luật hiện tại là phù hợp với thực tiễn của vụ án, phù hợp với tinh thần của pháp luật và có những động thái cho thấy sự bảo vệ của Nhà nước đối với quyền và lợi ích thiết thực của người dân.  

Tuy nhiên, trong thông cáo sau phán quyết của tòa, phía Novareal cho rằng mình sẽ kháng cáo vì dự án mà công ty đang tư vấn, môi giới tại địa bàn tỉnh Lâm Đồng (Bình Thuận cũ) là dự án bất động sản nghỉ dưỡng có quy mô lớn, "được Chính phủ quan tâm tháo gỡ các vướng mắc về pháp lý cũng như đã được các cấp có thẩm quyền phê duyệt chủ trương đầu tư và đang triển khai thực hiện theo phân kỳ đầu tư đúng quy định pháp luật" và "đây cũng là dự án trọng điểm về du lịch của tỉnh Lâm Đồng, chứ không phải dự án nhà ở theo nhận định của HĐXX”. 

Thắc mắc tiếp theo mà quý bạn đọc đưa ra hẳn sẽ là: “Việc kháng cáo của Novareal có căn cứ không? Liệu các căn cứ đó có phù hợp với các quy định của pháp luật và thực tiễn không?” 

Vấn đề này sẽ được VNREAL chúng tôi hồi đáp đến bạn đọc trong bài viết tiếp theo. 

VNREAL cảm ơn quý bạn đọc đã luôn quan tâm theo dõi và ủng hộ chúng tôi.

Quý bạn đọc quan tâm vui lòng liên hệ VNREAL để được tư vấn và giải đáp chi tiết.

0925 19 88 19 - 092 6789 166      vnreal@vnrealgroup.vn

Địa chỉ: 68 Nguyễn Huệ, phường Sài Gòn, TP. Hồ Chí Minh.

VNREAL chuyên cung cấp các dịch vụ tư vấn Đầu tư, tư vấn Pháp lí Đất đai – Bất động sản – Doanh nghiệp. Là đơn vị đầu tư, quản lí và khai thác bất động sản chuyên nghiệp.

VNREAL Phụng sự Khách hàng!